Готовимся к продаже квартиры: тонкости проведения сделки

Продажа квартиры — процесс непростой. При купле-продаже недвижимости обе стороны сделки находятся в напряжении из-за рисков. Покупатель ищет подвох в документах, в состоянии квартиры, пытается сбить цену. Продавец всеми силами показывает свою порядочность, хорошее состояние товара, обоснованность цены. Благополучный исход продажи квартиры напрямую зависит от правильной подготовки.

Apartment to some clients

Сразу скажу: все мероприятия можно проводить самостоятельно. Но участие опытного профессионального риелтора/проверенной компании сильно повысит эффективность действий. Рекомендации от знакомых или родственников при выборе специалиста категорически приветствуются.

НАЧНИТЕ С ДОКУМЕНТОВ

Убедитесь, что паспорта совершеннолетних собственников квартиры в порядке: не утеряны, не повреждены, не просрочены. Если есть несовершеннолетние собственники, то их свидетельства о рождении должны быть в наличии. Детям старше 14 лет нужно обязательно получить паспорта. Могут понадобиться свидетельства о браке или разводе собственников, брачные договора, если таковые заключались. Если каких-то документов не хватает, разумно заранее заказать дубликаты – на это требуется время.

Позаботьтесь о согласии супруга/супруги на продажу квартиры, если приобретали недвижимость по возмездному договору, будучи в регистрированном браке. При «высоких семейных отношениях» бывают сложности, особенно когда супруги – бывшие. Законная сделка в этом случае невозможна.

Если жильё приобреталось в собственность до 1 января 1999 года, следует знать, что свидетельств к договорам (за исключением приватизации) тогда не выдавали. Достаточно самого договора с нужными печатями о регистрации и передаточного акта. Приватизационные документы – свидетельство о собственности, договор передачи и заявление на приватизацию.

С начала 1999-го до середины июля 2016 года собственникам недвижимости выдавали свидетельства, подтверждающие их право владения. С 15 июля 2016 года регистрация прав на недвижимость удостоверяется только выпиской из ЕГРП (затем ЕГРН).

Если квартира ранее приобреталась с использованием ипотеки и кредит выплачен, то справка от банка либо закладная с соответствующей отметкой уже подавались в Росреестр. Закажите выписку из ЕГРН, где уже не будет обременения на квартире в виде ипотеки.

МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ

Если ипотечный кредит по квартире гасился с привлечением средств материнского (семейного) капитала, то у собственника-ипотечника возникает законодательная обязанность наделить всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних детей, собственностью в этой квартире. Наделяют членов семьи собственностью дарением соответствующих долей.

КОГДА НУЖЕН НОТАРИУС

Если ипотечная квартира была оформлена на одного собственника, можно использовать простую письменную форму договора дарения. Если собственников было два или более, то без нотариального договора не обойтись. На сегодня обязательный нотариат – 26 000 руб. Госпошлина за регистрацию в обоих случаях – 2000 руб. Так что опять нужно время, да ещё и деньги.

НЕДОВЫПЛАЧЕННЫЙ КРЕДИТ

Иногда возникает необходимость продать квартиру, когда кредит ещё недовыплачен. Как правило, банки не возражают против продажи квартиры «из-под ипотеки», но есть нюансы. Необходимо проконсультироваться в банке, какой вид сделки банк разрешит в этом случае. От этого зависит, какого покупателя нужно искать на продаваемую квартиру.

Продавец заинтересован в широком спектре покупателей и максимальной цене на свою недвижимость. Поэтому при недовыплаченной ипотеке разумно заранее подумать о деньгах на быстрое гашение остатка кредита собственными средствами. Это бывает более выгодно.

Ипотечных покупателей сейчас несравнимо больше, чем покупателей со свободными деньгами. С января 2018 года во многих банках сильно ужесточился регламент в отношении неузаконенных перепланировок. Узаконить все переделки в квартире – идеальный вариант для успешной продажи. По разным причинам это, к сожалению, не всегда возможно. Профессионал поможет правильно действовать в такой ситуации.

ДОКУМЕНТЫ БТИ

Закажите хотя бы поэтажный план и экспликацию, если их нет в наличии или они старше пяти лет. Это абсолютно необходимо в случае покупателя-ипотечника: он будет заказывать оценочный альбом для банка на покупаемую квартиру. Но если есть неузаконенные перепланировки – не торопитесь, посоветуйтесь с профи.

При чистой продаже квартиры покупатель, как правило, настаивает на перепрописке до сделки всех зарегистрированных в квартире собственников и членов их семей. Об этом тоже стоит задуматься заранее. Отсутствие чёткого ответа на этот вопрос реально угрожает сделке.