Независимые строительные экспертные компании это фактически консалтинговые организации, помогающие курировать строительство от стадии проектирования до готовности объекта. Их безусловным достоинством является абсолютная независимость от какой-либо из сторон, участвующей в отношениях, для консультации по которым специалистов НСЭ приглашают. Перечень услуг, предоставляемых такими компаниями, достаточно широк. Чтобы не утомлять читателя излишней информацией, остановимся лишь на услугах, касающихся непосредственно строительства частного дома. Это экспертиза проектно-сметной документации и договоров строительного подряда, выполнение функций технадзора, судебная строительно-техническая экспертиза.
ПРОВЕРКА ПРОЕКТА
На вопрос «С чего начинать строительство дома?» грамотный специалист ответит: «С проекта» . Проект объекта это основополагающий документ, в котором отражены все важнейшие составляющие будущего строительства: от архитектурного облика здания до технических инструкций и схем, а также номенклатуры и ассортимента применяемых материалов. Но, даже поручив разработку проекта опытным архитекторам и инженерам, не всегда можно быть уверенным в том, что в нём не будут допущены какие-либо ошибки. Большое количество проблем, возникающих в ходе строительства и/или после него, связано именно с ошибками или недочётами в проектировании. Поэтому всесторонняя предварительная проверка проекта, проводимая экспертной организацией, призвана избавить его от возможных ошибок.
Мы ни в коем случае не хотим пугать нашего читателя, но, как свидетельствует практика, почти каждый проект, прошедший НСЭ, возвращается в подготовившую его организацию на доработку. Иногда весьма существенную, связанную с необходимостью не только вносить значительные коррективы, но и дополнять проект целыми разделами.
Перед специалистами НСЭ ставится задача изучить проект с целью определить, насколько полно и с каким уровнем качества производитель выполнил свои обязательства, нет ли необходимости в перерасчётах и проведении дополнительных проектных работ. Хотя методику проверки эксперты выбирают самостоятельно, при этом они руководствуются действующими нормативными документами (в частности, ГОСТ 21.101-97 «Основные требования к проектной и рабочей документации»). По итогам проверки заказчик получает на руки экспертное заключение, в котором указаны произведённые обследования, изложены выводы и оценки экспертов. Подписывают заключение лица, проводившие экспертизу. Документ утверждается руководителем НСЭ, удостоверяется печатью организации. И в дальнейшем, если возникнут какие-либо вопросы, связанные с невыполнением проектной компанией рекомендаций НСЭ, специалисты НСЭ могут выступить в суде в качестве экспертов-свидетелей.
Стоимость экспертизы проектной документации от 22 000 руб. Прибегать или нет к услугам НСЭ при проверке проекта, решать будущему владельцу дома. Мы лишь хотим напомнить, что ошибки в проекте могут привести к трудно исправимым дефектам, а иногда и к фатальным последствиям. Среди наиболее частых ошибок неправильные расчёты фундамента, как следствие появление в нём трещин, а возможно, и деформация самого здания. Или неправильный «пирог» стен, из-за чего они мокнут, кладка разрушается и т. д. Такие дефекты может вызвать «мелочь», например, то, что в проекте не указано количество вентиляционных отверстий, которые необходимо оставить в облицовочной кладке, и места их расположения. Нередкие ошибки проектирование мансардной кровли без вентиляции подкровельного пространства, отсутствие отверстий в цоколе для ввода инженерных коммуникаций, отсутствие вентиляционных стояков и отверстий под них в перекрытиях и т. д. Иногда в проекте не приведён перечень видов работ, на которые нужно составлять акты скрытых работ.
Если у заказчика есть архитектурный эскиз дома, то можно воспользоваться услугой, предоставляемой некоторыми экспертами НСЭ, составление задания на проектирование. Проще говоря, специалисты сделают «заготовку» под ваш будущий проект, с которой вы отправитесь в выбранную вами организацию. Задание на проектирование включает в себя все документы и рекомендации, необходимые для изготовления качественного проекта. В нём содержатся требования к конструктивным элементам объекта (фундамент, стены, перекрытия, перемычки, кровля), перечень внутренних и наружных инженерных коммуникаций, элементов благоустройства (забор и ворота, малые формы и т. д.).
Благодаря такому заданию чётко определяется состав документации, которую заказчик должен получить в итоге завершения проектных работ. Задание на проектирование является своеобразной лакмусовой бумажкой для проверки компетентности и ответственности фирмы-проектировщика. Если компания отказывается от такого заказа, стоит задуматься о профессионализме её сотрудников.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА СО СТРОИТЕЛЬНОЙ КОМПАНИЕЙ
Итак, проект готов, проверен и исправлен. Начинается поиск строительной бригады. Чем на этом этапе могут быть полезны услуги специалистов НСЭ? Если вы не являетесь строителем или юристом, то перед тем, как подписать договор подряда, стоит отдать его на изучение экспертам. Несведущему человеку сложно оценить многие положения этого договора на этапе его заключения. В результате в ходе строительных или ремонтных работ может обнаружиться, что те или иные вопросы по срокам, качеству, видам работ не предусмотрены договором. Потребуется заключать дополнительные соглашения, и первоначальная стоимость работ может вырасти в 1,5-2 раза.
Что же «забывает» учесть в договоре подрядчик? Довольно часто не указывается, что он должен проводить работы с соблюдением требований СНиПов, ГОСТов и иных нормативных документов. Может показаться, что это «само собой разумеющееся» и не требует отдельной записи в договоре. Практика убеждает, что это не так. Зачастую в документе не указано, с каким качеством должны быть произведены работы, а ведь СНиПы допускают выполнение отдельных видов работ в разных категориях качества. Иногда «забывают» внести в договор пункт о том, что подрядчик обязан своевременно извещать заказчика о готовности предъявить к приёмке скрытые работы и освидетельствовать их в присутствии авторского и технического надзора. Тем, кто хочет сберечь своё время и деньги, рекомендуем отдать документ на экспертизу, стоимость которой составляет, как правило, 80-100 руб. за 1 м² общей площади объекта.
ТЕХНИЧЕСКИЙ НАДЗОР
Следующий этап, на котором будут необходимы услуги НСЭ, строительство дома. Даже при грамотном проекте не исключены ситуации, когда подрядчик допускает те или иные отступления от него: меняет проектную марку кирпича или цемента; закупает более дешёвые материалы, чем те, что указаны в смете; нарушает технологию работ. У заказчика, как правило, нет возможности всё время находиться на объекте, да и не всегда он обладает достаточными знаниями, чтобы проконтролировать строительный процесс. Поэтому имеет смысл заключить договор со строительным экспертом, который возьмёт на себя функцию технадзора. Он будет отслеживать соблюдение рабочими нормативных требований и точность следования проектной документации; соблюдение сроков строительства и ремонта, своевременность поставок стройматериалов и оборудования; уровень качества применяемых материалов и наличие необходимых сертификатов. В его обязанности входит также проверка сметной документации на соответствие реально закупленным материалам и осуществлённым работам.
Специалист НСЭ в данном случае это ваш личный беспристрастный инженер-прораб, который сделает процесс строительства прозрачным, хорошо управляемым и понятным для вас, даже если вы не обладаете необходимыми знаниями в области строительства. Он будет вести поэтапную приёмку выполняемых работ с проверкой соблюдения требований по технологии и качеству. В случае возникновения спорных ситуаций вам не придётся самостоятельно разбираться со строительной бригадой всю претензионную работу будет проводить эксперт.
Как правило, специалисты технадзора выезжают на объект для контроля строительства не реже двух раз в неделю. При каждом выезде делается запись в журнале посещения с указанием проведённых контрольно-измерительных работ и их результатов. Туда же заносятся все выявленные нарушения и даются рекомендации по их устранению. Об итогах каждого посещения объекта специалист НСЭ докладывает заказчику, а ежемесячно представляет ему письменный отчёт о своей работе с подробной фотофиксацией. Стоимость технадзора от 36 000 руб. в месяц.
ЛИЧНЫЙ АДВОКАТ
Если строительство велось без технадзора, не исключено появление тех или иных спорных вопросов. Например, работы произведены не в полном объёме, имеются недоделки; применённые материалы низкого качества или обнаруживают признаки брака; предъявленные к оплате объёмы использованных стройматериалов не подтверждаются фактически выполненными работами; в процессе эксплуатации объекта выявляются скрытые дефекты и нарушения технологий. Когда самостоятельно решить спорный вопрос со строительной бригадой или компанией не удаётся, вы можете обратиться к специалистам НСЭ, даже если раньше они не имели никакого отношения к строительству вашего дома.
Вызванный вами на объект эксперт проведёт его тщательное обследование и по результатам составит заключение, в которое входят: акт осмотра объекта, дефектная ведомость со ссылками на соответствующие пункты СНиПов, ГОСТов; фотографии дефектов, смета на устранение недостатков и рекомендации по их устранению; ведомость объёмов и стоимости фактически выполненных работ; выводы о состоянии объекта на момент проведения обследования.
Это важный, но только первый этап в процессе отстаивания своих прав. Далее юрист может помочь вам на основании имеющегося заключения составить претензионное письмо, в котором будет чётко прописано, какие нормативные требования не соблюдены, перечислены все обнаруженные недостатки, указаны все последствия нарушения прав заказчика (неустойка, выплата компенсации или морального вреда, отнесение затрат на счёт подрядчика). Это письмо необходимо отправить строительной компании, выполнявшей работы на вашем объекте. Чаще всего после получения письма и экспертного заключения строители предпочитают урегулировать с заказчиком спорные вопросы, не доводя дело до суда.
Если же подрядчик не согласен с результатами экспертизы, следует обращаться в суд. В этом случае участие специалиста НСЭ в судебных заседаниях и его экспертные свидетельские показания рассматриваются судом как очень важный аргумент в принятии правильного решения. В практике экспертов немало выигранных дел, в том числе и в отношении допустивших нарушения весьма крупных и известных на строительном рынке компании. Разовое приглашение специалиста в суд обойдётся в 10 000 руб. Стоимость экспертизы и составления претензионного письма зависит, в частности, от площади объекта, допущенных нарушений и составляет от 30 000 до 60 000 руб.
