Зачастую в финале работ заказчик получает смету от строителей – и хватается за голову. Увиденная цифра в разы отличается от той, что была озвучена первоначально. Начинаются споры и конфликты. Подобного сценария можно избежать, если на этапе планирования найти время и вникнуть в детали. Что нужно знать о смете? И как избежать самых распространенных ошибок?
Для начала уточним, что мы говорим о цивилизованной формуле бизнеса – где работы по возведению дома выполняет строительная фирма Это организация, у которой есть лицензия, юридический адрес и все реквизиты, позволяющие заказчику в случае необходимости привлечь исполнителя к ответственности или предъявить претензии. Ведь смета – по сути документ, с которого и начинаются взаимоотношения между подрядчиком и заказчиком.
ПОСЧИТАЕМ?
Невозможно посчитать точную смету без проекта дома. Разрабатывая проект в архитектурном бюро, обязательно проконтролируйте, чтобы в состав архитектурно-строительной части входила спецификация на материалы. Только при наличии проекта со спецификацией вы сможете проверить каждую цифру в смете, а заодно компетентность и честность строительной компании.
Следующий шаг – поиск подрядчика, который сможет качественно и за разумные деньги реализовать заказ. Большинство начинают с того, что дают задание нескольким фирмам подготовить смету на постройку коробки дома (фундамент, стены, крыша). Быстро просмотрев расчеты, заказчик первым делом обращает внимание на окончательную сумму – и отдает предпочтение более дешевому варианту сметы. В этом заключается существенная ошибка! Не всегда главным критерием отбора подрядчика может служить финальная сумма. Важно знать не только размер, но и состав затрат, ведь у каждой фирмы может быть своя смета. Одна строительная организация учитывает все работы: например, кладка облицовочного кирпича включает и разгрузку, и приготовление раствора. Другая фирма считает эти этапы как отдельные строительные операции и часто не вносит в смету. Поэтому самое главное правило – не поленитесь, обсудите с подрядчиком каждый пункт сметы. Так вы точно будете знать, за что платите деньги.
ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ
Многие люди, которым приходилось строить дом или делать ремонт, жалуются, что в процессе «всплывают» дополнительные работы и материалы, не включенные в первоначальный рассчет. Чтобы такого не происходило, первое, что нужно сделать. – это подписать договор со строительной фирмой, к которому будет прилагаться утвержденная смета. Ее отсутствие может привести к признанию договора недействительным.
Важно, чтобы в этом документе изначально были прописаны изменения, которые желает внедрить заказчик. Например, человек купил проект и говорит: «Я хочу подвинуть эту перегородку». В договоре нужно сразу прописать, что строительные работы выполняются в соответствии с проектной документацией за исключением таких пунктов изменение перегородки, замена монолитных перекрытий на плиты и т д. После этого цифра в конце сметы фиксируется и остается неизменной, невзирая ни на что. Правда, есть исключение: в том случае, если в строительство добавляется что-то не включенное в проект (например, вы хотите сделать навес). Составляется дополнительное соглашение к смете, вы подписываете документы, и запускается работа.
Главное правило: все должно быть документально утверждено до начала строительства. Тогда вас не поставят перед фактом мол, мы это сделали – так что доплатите деньги. Конечные цифры не должны отличаться от первоначальной суммы, указанной в смете. Максимальная погрешность может составлять 5-7%.
В условиях экономической нестабильности многие фирмы фиксируют цены на каком-то среднем курсе доллара, указывая это в смете, и исходя из этого, считают стоимость работ. В смете подрядчик также прописывает пункты, которые напрямую зависят от импорта и могут вырасти в цене.
Важный момент – гарантия. Для нового дома первый год эксплуатации – самый главный. Обычно к весне видны все недостатки: все, что было сделано плохо, начиная с фундамента и заканчивая крышей. Если первый год дом простоял хорошо, значит и дальше с ним будет все в порядке. Поэтому обращайте внимание на гарантию – она должна быть не менее 2-х лет.
ВАЖНАЯ СТАТЬЯ ЗАТРАТ
Если вы получили смету и не увидели графу «Ожидаемая прибыль», тогда вы точно знаете, что свой доход фирма закладывает в сумму зарплат рабочих или цену материалов. При такой форме работы у заказчика часто возникает недоверие, ему кажется, что его обманывают, – а это не создает условий для доверительных отношений. Зная уровень цен на материалы и работы вы можете рассчитать, какую прибыль прячет подрядчик, и просить скидку.
НА ЧТО ОБРАЩАТЬ ВНИМАНИЕ
Материалы и их количество
Каждый проект дома должен включать подробную спецификацию, в которой указаны все наименования, марки, размер и перечень материалов, необходимых для строительных работ. Поэтому проверьте, соответствует ли количество материалов в смете проектной спецификации. Они учитываются с запасом (например, бой кирпича). Не экономьте на разработке проекта: в среднем это составляет всего 1,2~1,5 % от общей стоимости коробки дома, но в результате вы получаете документ, благодаря которому с легкостью сможете контролировать весь процесс строительства.
Виды работ и их объем
Чтобы привлечь застройщика хорошей ценой, подрядчик может вписать в смету, например. 90 куб. м кладки стен вместо 100 куб. м (140 м2 кровли вместо 160 м2). При этом в договоре или смете есть примечание, что финальный объем и стоимость работ определяется по факту замеров при приемке объекта. Перед сдачей строители все еще раз измеряют и выставляют дополнительный счет, который по сумме может существенно превышать первоначальный. Юридически все соблюдено, расценки известны, ссылка на возможное увеличение объемов в договоре существует, так что все правильно. Чтобы такого не случалось, никогда не подписывайте договор с так называемой открытой сметой. Смета должна быть рассчитана согласно проекту, содержать все накладные расходы и не должна меняться в течение всего строительства.
Стоимость материалов и работ
Изучите вопрос в Интернете, сделайте несколько звонков, чтобы узнать порядок цен на основные материалы. Тогда вы будете знать, скрывают от вас что-то или нет. Все строительные компании имеют свои скидки на материалы и часто предлагают заказчику товар по специальной цене. И если фирма дорожит своей репутацией, то постарается вести честную игру с заказчиком, чтобы не портить отношения в начале работы.
Транспортные затраты, накладные расходы
Горюче-смазочные материалы, затраты на доставку груза, амортизацию машин и пр. обязательно должны быть указаны в смете.
