Качество загородной жизни во многом зависит от особенностей территории, на которой расположен дом. Приобретая жилье, следует выбирать место, где будет комфортно жить при посильных расходах на содержание коттеджа и семьи. Важно обеспечить безопасность проживания, необременительное решение бытовых вопросов, удобный доступ к местам работы для всех членов семьи, возможность достойного обучения детей без утомительных ежедневных поездок в удаленную школу. Важна привлекательная природная среда, а также подходящее социальное окружение, которое во многом определит круг повседневного общения для взрослых и детей. Имеет значение наличие инженерной инфраструктуры, надежность организации обслуживания дома и устранения аварийных ситуаций, а также стоимость этих услуг. У каждой семьи своя приоритетность вопросов по важности, по-разному ее видят люди, хорошо знакомые с загородной жизнью и не имеющие такого опыта, то есть те, которые большую часть времени заняты на работе в городе. В зависимости от предпочтений и запросов ценность традиционного поселка и коттеджного городка будет разной, поскольку между ними есть принципиальные различия.
Типы поселений
Каждый город окружен пригородами, комфортность жизни в которых, как правило, уменьшается по мере удаленности от его границ и главных транспортных артерий. Большинство из них существует давно, но за последние 10-15 лет появилось немало новых. Можно выделить несколько типов поселений.
Традиционные села и поселки обладают инфраструктурой, в разной степени позволяющей удовлетворить требования к комфорту проживания. В больших населенных пунктах есть детские и медицинские учреждения, почтовые отделения. Дома (старые и новой постройки) здесь предлагают на продажу с участками по 12-15 соток. Кроме того, поселковые советы выделяют из своих земель территории для новой застройки, где обычно продается немало готовых коттеджей и свободных участков (в том числе большей площади). Разнообразие объектов по удаленности от города, направлениям, размеру и статусу позволяет удовлетворить любые потребности. Основной фактор, влияющий на стоимость жилья – величина дома, состояние конструкций, наличие и уровень инженерного обслуживания, удаленность от города, благоустроенность и статус поселка, в меньшей степени – размер участка.
В особую категорию входят территории, примыкающие к границам городов и фактически являющиеся городскими районами с полной инфраструктурой. Возможность приобрести здесь недвижимость – привлекательна для большинства горожан, желающих жить в частном доме, но цены на жилье в этих районах особенно высоки, так как коттеджи предлагаются в основном «элитные» – большие по площади и неэкономичные в эксплуатации.
Коттеджные городки начали строиться 15-20 лет назад. Они специально рассчитаны на городских жителей, перебравшихся жить на природу, но работающих по-прежнему в мегаполисе. По замыслу (который не всегда исполняется) здесь должно быть обеспечено оптимальное сочетание преимуществ города и деревни, удовлетворены все требования к современному загородному жилищу, причем не только к отдельным домам, но и ко всей поселковой инфраструктуре. Для городков выбирают живописные места на приемлемом удалении от мегаполиса, застройку ведут по единому плану, организовывают удобные подъезды, инженерные коммуникации, социально-бытовую и техническую инфраструктуру, охрану территории. Площадь участков составляет 4-20 соток. Количество предложений домов в коттеджных городках растет с каждым годом. Так, вокруг Киева сдано в эксплуатацию около 50 таких объектов (в которых расположены около 2,5 тыс. домов), еще около 100 находятся в разной степени готовности (около 10 тыс. домов). Городки могут быть разной величины (от полутора десятков до сотен участков) и разного класса (эконом, элит, смешанные). Предлагают готовые дома различной площади (100-500 м?), таунхаусы (блокированные здания), а также участки с инженерными коммуникациями для самостоятельного строительства. Цены на жилье меньше зависят от удаленности от города и больше – от класса поселка, обеспеченности инфраструктурой и степени ее готовности, природного окружения.
Типы домов
При покупке готового дома наиболее сложный вопрос – определить его качество, в том числе по энергосбережению. Другое затруднение – найти дом с современной и удобной планировкой, без перерасхода площадей. Добротное здание должны строить профессионалы. Между тем, это бывает не всегда. В зависимости от типа городка отношение к целесообразности их привлечения у застройщиков разнится.
В традиционных поселках новые дома строят для себя или для продажи, обычно руководствуясь своим субъективным представлением о красоте и удобстве жилища. Нередко архитектор даже не участвует в проектировании и строительстве. Вследствие этого распространены непрофессиональные решения в планировке (например излишние по площади коридоры и холлы, неудобное расположение дверей, неправильная ориентация окон и др.), эффектные элементы, рассчитанные на то, чтобы произвести впечатление на покупателя (крыши сложной формы, лишние балконы, арки и т. п.) Нередко встречаются допущенные в процессе строительства ошибки и заведомо неверные интерпретации технологий, сделанные с целью экономии, проверить которые, как правило, невозможно. Поэтому приобретение в поселке даже качественного на первый взгляд нового коттеджа всегда рискованно. Надежнее приобретать дома, которые уже успешно прослужили десяток лет. Как правило, это – кирпичные постройки с невысоким уровнем утепления.
В коттеджных городках дома строят специалисты. При этом используют проекты, подробно разработанные архитекторами. Обычно каждый проект применяют по несколько раз, и покупатель дома иногда может посмотреть, как строится подобный. Как правило, за счет профессионального подхода к процессу возведения готовые дома отличаются удобством и имеют привлекательный вид. Требования к энергосбережению выдерживаются в соответствии с самыми свежими нормативами (иначе городок сложно сдать в эксплуатацию). Стоимость домов снижают за счет использования экономичных технологий, оптовых закупок. Хотя нарушения технологий с целью удешевления и здесь не исключены, но бесспорный плюс в том, что всегда известно, кому предъявить претензии – можно посмотреть проект, проследить, насколько качественно возводят другие дома, поговорить со строителями. Некоторые компании, строящие коттеджные городки, уже заработали определенный авторитет на рынке и стремятся не ухудшить свою репутацию.
В большинстве случаев недвижимость продают без отделки, что позволяет покупателю выбрать наиболее приемлемый вариант оформления по эстетическим соображениям и стоимости, а также проследить за качеством исполнения. Иногда покупателю предлагают в краткие сроки возвести дом по готовому проекту и отработанной технологии. Такой вариант представляется наиболее надежным, поскольку можно полностью проконтролировать строительство.
В настоящее время цены за 1 м? новых домов в коттеджных и обычных поселках сравнимы и отличаются незначительно. Поэтому большой выбор вариантов, профессиональное проектирование, относительная прозрачность строительства делают покупку жилья в коттеджном городке приемлемой для многих потребителей. Тем более чтобы сократить расходы, можно выбрать дом меньшей площади и при этом использовать рассрочку от застройщика.
Сравнение комфортов
Условия жизни в традиционных поселках различаются в зависимости от большого числа факторов. В коттеджных городках комфорт декларируется, но не всегда достигается. Выбирая место жительства, желательно внимательно изучить его особенности с учетом их соответствия собственным запросам.
Географическое расположение. Иногда важно приобрести недвижимость в определенном районе. В этом отношении условия в обычных поселках и городках различаются.
Первые распределены вокруг городов равномерно, что обеспечивает широкий выбор мест жительства.
Система коттеджных городков формируется в 30-километровой зоне вокруг мегаполисов и тяготеет в основном к магистральным трассам. Распределение вокруг города не одинаковое. Например, около Киева 60 % городков концентрируются на Броварском, Обуховском, Житомирском направлениях (а всего основных трасс – семь). Не всегда в нужном месте можно найти подходящий по другим параметрам городок.
Условия доступа. Хорошая трасса – важное условие комфорта, желательна также возможность добраться до дома не только на личном автомобиле.
Удаленные от трасс населенные пункты не всегда обеспечены хорошими дорогами. Но большинство из них обслуживается автобусными маршрутами.
Коттеджные городки обычно располагаются на расстоянии нескольких километров от трасс и связаны с ними собственными дорогами. Однако далеко не всегда до самого городка можно добраться общественным транспортом. Это может создавать сложности для свободного передвижения всех членов семьи.
Инфраструктура. Поблизости от места жительства (желательно в пределах пешеходного доступа) необходимо наличие хотя бы минимальной сети социально-бытовых учреждений – магазинов, школы, детского сада, медпункта. Хорошо, когда рядом есть детские спортивные секции, музыкальная школа и т. д.
В поселках, даже небольших, элементарная инфраструктура есть, в крупных населенных пунктах она развита достаточно хорошо. Основная проблема – пожалуй, качество учебных и медицинских заведений.
В коттеджных городках, особенно удаленных от других населенных пунктов, тоже должны быть все условия, позволяющие удовлетворить потребности жителей. И застройщики их обещают, уверяя, что прямо на территории планируются супермаркет, развлекательный центр, спорткомплекс, медицинское учреждение, детский сад, школа, площадки для отдыха, кафе. Однако не во всех городках инфраструктура создается параллельно со строительством жилых домов, как это должно быть. При ее отсутствии поселяться в городке не стоит.
Благоустройство и экология. Привлекательное окружение – важный фактор душевного и физического комфорта. В этом разница между поселками и городками существенна.
В поселках благоустройство повсеместно находится на низком уровне или отсутствует. Компенсацией иногда может служить наличие яркого природного ландшафта.
В коттеджных городках благоустройство – серьезный инструмент привлечения жителей, ему уделяют внимание. Многие городки размещены на берегах рек или озер, вблизи лесных угодий. В генеральных планах предусматривают центральную площадь, парки, удобные подъезды к домам, зоны со спортивными и детскими площадками, стоянки для автомобилей. Обеспечиваются уход за зелеными насаждениями, уборка территории. В этом отношении очевидно преимущество городков перед традиционными поселками.
Инженерное оснащение. Для загородной жизни важно бесперебойное обеспечение энергоносителями. Отопление необходимо индивидуальное. Водоснабжение и канализация могут быть как автономными, так и с централизованным подключением.
Для поселков характерно периодическое отключение электричества, низкое давление газа, отсутствие магистральной канализации, иногда – водопровода. Поэтому здесь чаще делают выбор в пользу собственных коммуникаций и самостоятельно определяются с типом наиболее выгодного топлива для системы отопления. При этом остается возможность подключения к поселковой инженерии.
В коттеджных городках обеспечение надежной инженерной инфраструктуры – один из приоритетных вопросов. Как правило, здесь создается своя общая сеть для всех домов, в том числе канализационная. Иногда покупателям предоставляют выбор энергоносителя, не возражают против установки индивидуальных систем. Аварии случаются редко и быстро устраняются.
Социальная среда. Добрые отношения с соседями и взаимопомощь особенно важны при жизни в частном доме. Сложности и непонимания могут быть связаны как с непривычной социальной средой, так и с личными антипатиями.
В традиционных поселках окружение не всегда может сразу стать близким выходцам из городов. Поэтому при покупке дома стоит присмотреться, кто живет рядом. Хорошо, если среди соседей уже есть знакомые или родственники, которые помогут адаптации.
В коттеджных городках обычно складывается однородная социальная среда, так как на их территории действуют определенные правила (например не шуметь по ночам или не мусорить в зонах общего пользования), а также исключены территориальные споры (например из-за места для парковки или чужого дерева, которое слишком затеняет дом). Это способствует взаимопониманию, совместному решению проблем проживания. Но несовпадения характеров все равно возможны, и выбирая дом, желательно познакомиться с соседями.
Безопасность. Это – пожалуй, один из ключевых вопросов комфортной жизни, в котором бесспорное преимущество принадлежит городкам.
В обычных поселках присутствует милиция, тем не менее, распространено воровство. Каждый защищается сам, так как организация охраны обойдется дорого. Желательно как минимум возвести прочный забор и установить видеодомофон на калитке, чтобы хотя бы контролировать визитеров. Хорошие отношения с соседями также повысят безопасность.
В коттеджных городках ограждение по всему периметру с контрольным пунктом пропуска, охранниками и системами видеонаблюдения – обязательный элемент инфраструктуры, обеспечивающий достаточный уровень защищенности.
Особенности обслуживания
По большинству факторов коттеджные городки комфортнее, чем традиционные поселки, и дома в них качественнее. Однако удобство приходится оплачивать, и это уменьшает поток желающих там жить.
Жизнь в поселке требует много времени на заботы о доме и участке. Например, регулярно надо проводить технический осмотр, а иногда и ремонт оборудования и конструкций, следить за состоянием ландшафта, очищать септик и т. п. При этом остается свобода в выборе режима и финансирования работ. Хозяин дома платит только за те услуги, которые ему нужны в настоящий момент. Оплата за энергоносители осуществляется по договору с компаниями по факту потребления, при необходимости нанимается бригада по ремонту крыши, садовник, но можно выполнить работу самостоятельно и сэкономить средства.
В коттеджных городках заботы об обслуживании дома максимально облегчены. Их берет на себя управляющая компания (как правило, организованная фирмой-застройщиком). Газ, электроэнергия, Интернет оплачиваются по договорам, заключенным с поставщиками ресурсов (причем льготы не действуют), отдельную плату управляющая компания взымает за обслуживание сетей. Для ландшафтных или ремонтных работ по дому всегда можно оперативно вызвать специалиста, но платить приходится и за обслуживание всей территории городка. К платным услугам относятся:
– освещение мест общего пользования;
– техобслуживание систем водоотвода, ливневой канализации;
– охрана общей территории, пропускная система, патрулирование;
– ремонт инженерных систем, расположенных на территории поселка;
– оборудование и ремонт детских и спортивных площадок;
– обслуживание и ремонт дорог и пешеходных дорожек;
– озеленение, покос, полив клумб, газонов;
– очистка территории от снега и его вывоз;
– уборка территории, вывоз и утилизация мусора и др.
Стоимость обслуживания, которую устанавливает управляющая компания, различна для городков разных класса и размера (чем больше поселок, тем меньше оплата) и в зависимости от объема услуг может колебаться от 100 до 1000 у. е. в месяц. Как правило, на сумму платежа влияет еще и площадь коттеджа.
Узнать все тарифы и статьи расходов необходимо в первую очередь перед выбором дома, чтобы сопоставить свои финансовые возможности с предстоящими затратами. Способы сократить стоимость жизни в коттеджном городке ограничены. Например, можно не платить за вывоз мусора и делать это самостоятельно. Существенно сэкономить транспортные расходы (до 300 у. е. в месяц) позволяет наличие вблизи дома всех нужных служб (особенно детских учреждений) – необходимость часто ездить в город снижается.
Как уже упоминалось выше, жители коттеджного городка должны соблюдать его правила. Обычно оговаривается, что можно садить на участках (например нельзя заниматься огородничеством), каких домашних животных разрешено заводить, что запрещается установка заборов, требуется содержание в идеальном порядке участка и др. Без соблюдения установленных норм и высоких затрат на обслуживание коттеджный городок из анклава благополучия и эстетики превратился бы в обычный запущенный поселок.
