Покупка и продажа зарубежных объектов недвижимости
Приобретение жилья — волнительное событие, но если оно находится в другой стране, эта в общем несложная и обыденная процедура может стать настоящей головоломкой (если не ловушкой). Вооружаемся знаниями перед тем, как принять решение о покупке.
МИНУСЫ БЕЗ ПЛЮСОВ
Основные мотивы, которые побуждают российских граждан становиться владельцами недвижимости за границей: создание собственной, постоянно действующей базы отдыха; инвестиции: учёба; оздоровление: воссоединение с родственниками; бизнес-эмиграция. При этом преимущества, получаемые покупателем, носят больше экономический характер, а возникающие у него проблемы имеют юридическую природу. Языковой барьер и другой менталитет, помноженные на сложности визового режима и незнание законодательства, усложняют и без того непростую жизнь «переселенцев».
Начнём с того, что для приобретения недвижимости в большинстве стран требуется получить разрешение на данную операцию. Причём ожидание может быть весьма долгим — обычно оно длится от 2 мес до полугода. Иногда такое разрешение — простая формальность, и получается, что время уходит на то чтобы поданные в государственный орган (от подразделений министерства юстиции до министерства обороны) документы просто прошли все этапы согласования. Однако в некоторых случаях ограничения по покупке носят вполне реальный характер. Например, в Таиланде вы сможете стать хозяином квартиры в жилом комплексе только при условии, что не менее чем половиной жилья в нем владеют тайцы.
Во-вторых, сложности возникают с проверкой юридической чистоты объекта. На то чтобы выявить наличие/отсутствие обременении, а также наследников, которые могут оспорить сделку, уходит много времени. Вам или вашему поверенному понадобится изучить документы, подать запросы и дождаться ответов.
В-третьих, не все знают о том что налоги (гербовый сбор, взимаемый при заключении сделки; единовременный — на покупку; ежегодный — на недвижимость: на прибыль) могут составить в сумме до половины стоимости имущества.
В-четвёртых, при относительно несложной процедуре оформления вам обязательно понадобится помощь юриста, хорошо разбирающегося в местном законодательстве (со всеми его особенностями и лазейками!), а также переводчика, который облегчит общение с нотариусом. Надо сказать, что при покупке недвижимости в небольших городках найти хорошего, проверенного юриста бывает сложно.
В-пятых, специалисты рынка зарубежной недвижимости полагают, что целесообразно использовать для приобретения жилья ипотечный кредит, взятый в банке страны, где планируется покупка. Это выгодно—заёмщик освобождается от налогов. Однако получить кредит сложно, особенно при отсутствии постоянного вида на жительство.
В-шестых, существует множество дополнительных расходов, которые вы будете нести как владелец недвижимости, не являющийся гражданином страны. Следует знать, что нередко законы предусматривают определённые льготы в том случае, если купленный объект имеет, например, статус исторического памятника, однако тогда придётся его содержать должным образом, а в некоторых случаях ещё и пускать туристов для осмотра.
ОФОРМЛЕНИЕ СДЕЛКИ
Само по себе совершение сделки и оформление документов мало отличается от процедуры, предусмотренной российским законодательством. Иногда требуется заключение предварительного (соглашение о намерениях) и лишь затем — основного договора купли-продажи имущества (так происходит, например, в Болгарии). После подписания соглашения о намерениях покупатель перечисляет на счет продавца или передаёт ему наличными под расписку сумму залога. Далее следует проверка юридической чистоты сделки (отсутствие обременении разного рода, свобода от притязаний наследников и т. д.) и только после этого — окончательное оформление перехода права собственности. Это может продлиться от 2-3 мес (Италия) до года (Австрия).
Процедуру проводит нотариус, чаще всего в присутствии юриста. В итоге вы получаете заверенный договор, на основании которого вам будет выдан документ, аналогичный российскому свидетельству о праве собственности на недвижимое имущество. Иногда он содержит информацию о предыдущих владельцах и жильцах. На оплату всех совершаемых в ходе сделки действий придётся потратить до 15 % от стоимости самой покупки.
Оформить жильё можно только на одного из супругов, но необходимо уточнить, какой режим собственности супружеской пары закреплён гражданским законодательством выбранной страны. Особенно это важно в том случае, если муж и жена — граждане разных государств, или при отсутствии брачного договора.
Внимательно проверяйте пакет документов, который вам предоставляет продавец. Перечень необходимых бумаг подскажет юрист или риелтор знакомый с законодательством страны. В которой приобретается недвижимость. Отсутствие, казалось бы самой незначительной из них может привести к печальным последствиям. Например, вы приобретёте незаконченный дом который никогда не сможет быть подключён к коммуникациям из-за того, что местные власти разрешение на строительство не давали. Такая ситуация часто встречалась пару лет назад при покупке домов в Коста-дель-Соль (Испания). Иногда для заключения сделки следует предварительно открыть в местном банке особый счёт и положить на него определённую законом сумму. Это своеобразная гарантия того, что новый собственник в состоянии обеспечить свою жизнь и содержать недвижимое имущество. Открытие счёта может потребовать личного присутствия покупателя, а также наличия писем-рекомендаций из банков на родине.
Общая сумма сопутствующих заключению сделки расходов может составить до 25 % от стоимости недвижимости! Если составить рейтинг государств по этому критерию, то антилидером в нём будет Болгария — примерно четверть стоимости жилья в этой относительно недорогой стране покупателю приходится отдавать за оформление всех документов и в качестве налога на недвижимость.
Там где есть законодательные ограничения и частное лицо не может приобрести недвижимость или землю, для покупки жилья регистрируют юридическое лицо. Причём именно в этой стране, и учредителем должен быть будущий собственник дома. Впоследствии он становится владельцем недвижимого имущества, которое приобретает фирма. Законы некоторых стран (Индия, Абхазия) требуют, чтобы среди учредителей обязательно был хотя бы один гражданин этой страны, поэтому к подбору местных кандидатов на эту роль нужно отнестись со всей серьезностью, ведь они также будут и совладельцами вашего прекрасного дома.
При выполнении всех условий невозможное становится вполне достижимым, но взамен покупателя ждут большие расходы. Прежде всего, определённых затрат требует само создание юрлица. Но этим потери для кошелька не заканчиваются — необходимо организовать деятельность хозяйствующего субъекта. Например, по правилам Евросоюза фирма должна обеспечить рабочими местами как минимум трёх граждан страны, платить им заработную плату, отчислять налоги. Поэтому специалисты считают, что использовать такую схему приобретения жилья стоит только в том случае, если за рубежом планируется ведение бизнеса и недвижимость необходима для постоянного проживания.
Кроме того, законодательство ряда государств предусматривает своеобразную защиту от покупки жилья офшорными компаниями, чтобы предотвратить сокращение налоговых поступлений в бюджет. По законам Франции, Швейцарии, Испании и Португалии офшорная фирма при перепродаже или сдаче в аренду недвижимости должна выплачивать куда более высокий налог на прибыль, чем частное лицо.
ЗАРАБАТЫВАЕМ ДЕНЬГИ
Поскольку не каждый покупатель проводит в заграничном доме всё своё время, жилплощадь часто сдают внаём. Если вы заранее планируете получать таким образом доход от своего имущества, нужно выбирать жильё там где оно будет пользоваться спросом у нанимателей. Подсказать такие районы вам смогут риелторы.
Присматривать за недвижимостью во время отсутствия хозяина и сдавать её может управляющая компания, которая за свои услуги потребует либо фиксированную ежемесячную плату, либо до 15 % от арендной платы. Сумма расходов возрастает при наличии у объекта бассейна или сада.
Кстати, сдать жильё в некоторых странах (Турция или Испания) вам удастся, даже если вы внесли за него только часть стоимости. Но, например, в Хорватии такая возможность появится лишь после полной оплаты. По турецким законам даже налог на прибыль платить не придётся, если вы сдаёте только один дом (квартиру).
Наиболее прибыльны с точки зрения сдачи в аренду кондо-отели (отдельные номера или блоки номеров) в городах с постоянным потоком туристов (так в Вене. Париже. Праге доходность составляет 6-10 %): а также объекты, которые сдаются по государственной программе привлечения в недвижимость частных инвестиций (во Франции это «лизбек»: жильё окупается в случае гарантированной сдачи внаём на условиях, установленных государством), доходность — 3-4 %.
Если же вы собираетесь перепродавать недвижимое имущество, необходимо не только учесть его возможную ликвидность ещё на стадии покупки, но и узнать о размере налога на прибыль.
РАСХОДЫ НА СОДЕРЖАНИЕ
Бремя обладания любой собственностью всегда включает её содержание, и зарубежная недвижимость не исключение. Вы купили дом, заплатили налоги, но теперь предстоит регулярно вносить определённые суммы за коммунальные и прочие услуги, необходимые для поддержания жилья в должном порядке. Эти расходы на сегодняшний день достаточно высоки и продолжают расти.
Значительную их часть составляют коммунальные платежи. Тарифы на газ. воду и электричество во многих странах разнятся в зависимости от региона (на юге — ниже, на севере — выше). Кроме того, отдельной строкой выделяются услуги по кондиционированию воздуха, центральному отоплению, опреснению воды, подогреву бассейна. Приведём примеры: в Испании коммунальные платежи для квартиры площадью 100 составляют около 100 евро, в Болгарии — около 75, в Хорватии — 50, в Турции—80, в США — 120, во Франции—125, в Чехии— 135.8 Латвии— 140. на Кипре — 145, в Германии — 170 евро.
Если вы не будете постоянно проживать в купленном доме или квартире, то вносить надо будет абонентскую плату за жильё, телефон. Все остальные услуги оплачиваются по счётчикам.
В некоторых странах существуют жилые комплексы, где собственники несут совокупную ответственность за неплатёжеспособных соседей: сумма долга распределяется между всеми жильцами. Если вы не хотите увеличения своих расходов, заранее уточните, не находится ли квартира в таком доме.
Наконец, в ряде случаев владельцы недвижимости должны оплачивать ещё уборку общественных помещений, территорий (и даже улиц!), вывоз мусора.
ПРО НАЛОГИ
Налоговое законодательство в каждой стране для её граждан и иностранцев существенно различается. Физическое лицо может приобрести статус налогового резидента, но не быть при этом гражданином и даже не обладать видом на жительство. Налоговый резидент — лицо (юридическое или физическое), состоящее на учёте в налоговом органе данного государства, обязанное платить налоги и подавать налоговую декларацию.
Порядок превращения в налогового резидента везде имеет свои особенности, но чаще всего речь идет о длительности пребывания в стране. Например, чтобы иностранный гражданин считался налоговым резидентом в России, он должен провести здесь суммарно 183 календарных дня в течение 12 следующих подряд месяцев. Аналогичный срок установлен и в США но за 3 года.
Разумеется, при переезде на место жительства за рубеж меняется и налоговый статус. Если вы будете проводить на родине менее 6 мес в году вам возможно, экономически целесообразнее платить налоги по законодательству той страны, где находится ваш новый дом. Для решения вопроса необходимо подать соответствующее заявление в Федеральную налоговую службу. При этом необходимо знать, что подтверждать свой налоговый статус в России её граждане не обязаны.
Теперь поговорим о налоге на недвижимое имущество. В зависимости от страны он может взиматься единовременно, в момент покупки, либо уплачивается ежегодно. Его размер—до 3,5 % от оценочной стоимости жилья. В некоторых случаях нового собственника ждут дополнительные выплаты (некий «налог на роскошь»), если приобретённое имущество стоит больше, чем определено законом. Такое правило действует, к примеру, в Испании. С другой стороны, на Кипре, если вы купите недвижимость, «вписывающуюся» по стоимости в законодательно установленные рамки так называемого экономкласса, платить налог не придётся вовсе.
Кроме налога на недвижимость существуют и другие:
на проживание — его придется платить вне зависимости от того, будете вы постоянно жить в купленной квартире или доме либо станете сдавать внаём (действует, например, во Франции);
коммунальный — устанавливается местными органами власти и составляет около 1,5 % от стоимости жилья (в Швейцарии);
подоходный—для тех кто сдаёт купленное жильё (во Франции может достигать 35 % от полученной прибыли);
на вменённый доход — действует, например, на территории курортных районов Италии и не зависит от того, получаете вы прибыль от аренды или нет; отчисления в бюджет могут составлять до 45 % от средней арендной платы по региону (именно поэтому доход «вменённый», а не реальный).
Наконец, для того чтобы владельцы зарубежной недвижимости не платили налоги дважды, заключены межправительственные соглашения, в соответствии с которыми деньги перечисляются в бюджет только того государства, налоговым резидентом (но необязательно гражданином) которого выступает покупатель.
Какую бы недвижимость вы ни выбрали, резидентом какой бы страны ни стали, помните: всегда нужен «план Б» на случай, если жизнь на чужбине окажется менее сладкой, чем ожидалось. Изучайте законодательство, считайте предполагаемые расходы и не спешите расставаться хотя бы со скромным жильем на родине — оно вам может пригодиться.
