Можно ли закрыть дорогу соседям?

Соседнее СНТ ликвидировалось. Дома наших двух товариществ стоят напротив друг друга, у нас общая дорога. Но дорога – наша собственность, а соседи по ней ездят. Администрация района на баланс ликвидированное СНТ не принимает, договоры не заключены ни с одной организацией. «Беспризорные» соседи живут, как хотят, мусор не вывозят, дороги не чистят. За все расплачивается наше товарищество.

Администрация говорит: установите сервитут. Правильно ли я понимаю, что сервитут – это аренда общих земель у администрации? Если аренда, то подразумевается плата за использование этих земель и дороги? И какова должна быть эта плата? Мы же должны будем ремонтировать дорогу? Какие преимущества установления сервитута есть? И каким образом нужно заключать договоры с собственниками ликвидированного СНТ? Какие плюсы и минусы есть у сервитута? Как заставить владельцев 7 домов, выходящих на нашу дорогу, платить за ее содержание? Мы не хотим войны, но как решать эти вопросы? В администрации района ничего не объясняют, у нее нет денег, а мы страдаем.

Наталья Павловна, Щелковский р-н, Московская обл.

В администрации не предлагают вам брать у них земли в аренду. Они просто дали вам консультацию, как законно урегулировать вопрос с собственниками. На муниципальную администрацию рассчитывать в этих вопросах не нужно. Она не обязана принимать ничего на свой баланс и заниматься делами частных собственников – да и зачем бы им это делать? Ведь после ликвидации СНТ земля переходит в общую долевую собственность жителей товарищества. И это уже их дело, как они будут управляться с этим имуществом.

Сервитут – это предоставления права ограниченного пользования землей за плату. Пользование при сервитуте допускается только в определенных целях (обычно для прохода, проезда, прокладывания коммуникаций).

Сервитут может быть публичным или частным. Публичный устанавливается для государственных или муниципальных нужд. В вашем случае муниципальная администрация вам ясно дала понять, что у нее никаких «нужд» разбираться с дорогой нет. И предлагает вам самим с этим разобраться, ведь земля-то принадлежит вам.

То есть СНТ должно предоставить частный сервитут собственникам из ликвидированного СНТ – разрешить им пользоваться вашей дорогой для проезда к своим домам и взимать с них за это плату.

Стоит ли затевать это мероприятие – нужно смотреть буквально по карте. Открываете кадастровую карту и карту в приложении автомобильного навигатора и смотрите: действительно ли ваша дорога является единственным способом для собственников добраться до своих участков? Вам надо выяснить: можете ли вы закрыть свою дорогу для проезда посторонних или нет.

Вот две разные ситуации:

1. Вокруг их участков плотная застройка, они окружены другими СНТ или стоят в деревенском частном секторе. Либо их участки окружены лесом, сельскохозяйственными угодьями, граничат со спецобъектами или промзоной. Значит, альтернативный подъезд к их участкам невозможно сделать физически. Поэтому вы вправе предложить сервитут им, а они вправе требовать сервитут у вас.

2. Рядом с их участками есть свободные, не отмежеванные земли, принадлежащие муниципалитету, и которые теоретически можно взять в аренду и обустроить подъезд к участкам. Или же имеется еще одна дорога, которая, допустим, принадлежит еще какому-то СНТ. Или на их территории есть неосвоенная земля, которая граничит с муниципальной или поселковой дорогой. Тогда вы в полном праве закрыть свою дорогу и не давать им пользоваться. Пусть они скидываются и сами строят себе подъезд.

Если вы придете к тому, что дорогу надо закрывать – ставить шлагбаум, ограждение, ворота, то именно в этот момент хорошо бы решить вопрос с правом ограниченного пользования. Когда вы решите идти по пути сервитута, тогда вручите или направите почтой каждому собственнику ликвидированного СНТ уведомление примерно такого содержания:

• дорога, по которой они ездят, является частной собственностью и будет закрыта для проезда посторонних;
• чтобы получить ключ доступа для проезда, необходимо оформить сервитут на пользование дорогой;
• плата за сервитут будет определяться индивидуально при заключении договора или она будет фиксированной на основании решения вашего общего собрания (здесь нужно будет учесть кадастровую стоимость земли, на которой расположена дорога, затраты на ее ремонт, расчистку от снега, периоды пользования и тому подобное).

Все это имеет смысл делать, только если ваше СНТ действительно решит начать работы по огораживанию дороги, иначе собственникам соседних участков не будет никакого резона всерьез рассматривать ваше уведомление. Собственно говоря, если вы начнете перегораживать въезд, то, вполне возможно, они сами придут к вам с требованием предоставить сервитут.

С заключением и регистрацией договоров особых проблем не должно быть, если ваши общие земли (и дорога в том числе) отмежеваны и стоят на кадастровом учете. Примерные формы договора легко найти в интернете. Подписывать его будет каждый собственник с одной стороны и председатель вашего СНТ с другой.

У сервитута есть два нюанса, которые важно учесть и осмыслить. Договор придется регистрировать в Росреестре, как и любую сделку с недвижимостью – иначе он не будет иметь юридической силы. Второе: плата за сервитут, которую будет получать СНТ, с точки зрения бухгалтерского учета и налогообложения является внереализационным доходом от собственности, разновидностью дохода от аренды. А это означает, что нагрузка на бухгалтера возрастет. Ему придется вести два учета – по основной деятельности и предпринимательской, платить налог с платы за сервитут, сдавать отчетность о прибыли и так далее.