С одной стороны, после приватизации придомовой территории жители смогут сами принимать решения об её использовании (расширить парковку, поменять забор, разбить цветник). С другой стороны, собственники помещений в многоквартирном доме будут обязаны оплачивать расходы на содержание имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности.
ДОМ И ОКОЛО НЕГО
Собственники помещений в многоквартирном доме, в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, могут быть совладельцами земельного участка с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположены жилое здание и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества.
Придомовая территория предназначена для размещения и обслуживания одного или нескольких жилых зданий, а также всех связанных с ними сооружений технического и хозяйственного характера (котельных, электрических подстанций, гаражей). По общему правилу участок принадлежит одному или нескольким домам, а не части (квартире, блоку квартир, подъезду, этажу) даже очень большого здания. Кроме того, факт фиксации придомового участка в планово-проектных документах не равносилен ограничению права доступа на эту территорию для жителей других домов, хотя на основании общего решения собственников она может быть, например, обнесена забором.
При планировании придомовых территорий должны быть учтены все требования: социальные, санитарные, гигиенические, эстетические, градостроительные и другие, в том числе и противопожарные. Размеры участка определяются специальными положениями государственных строительных нормативных актов с учётом фактической площади и застройки микрорайона, квартала.
В состав придомовой территории могут входить участки земли под жилыми домами (домом), отмостка, тротуары и проезды, а также её социальные составляющие (например, автостоянки, игровые площадки).
Однако в собственность владельцев жилья в многоквартирном доме не перейдут земельные участки общего пользования (проезды, скверы, инженерные коммуникации, кабельные сети), которые в соответствии с п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ не подлежат отчуждению из собственности муниципального образования.
ПРАВОВОЙ СТАТУС
Надо сказать, что придомовая территория далеко не всегда сразу передаётся в собственность владельцам квартир. Прежде всего земельный участок под многоквартирным домом должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учёт. Право общей долевой собственности у владельцев квартир возникает в силу закона с момента проведения кадастрового учёта. Если не соблюдены эти два юридически значимых условия, то земля находится в собственности соответствующего муниципального образования.
Вместе с правом использования территории жильцы получают и ряд обязанностей по её санитарному содержанию и благоустройству. Услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома оказывает управляющая компания, она же несёт ответственность за качество работ. ТСЖ по условиям договора вправе проверять объём, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ, требовать от ответственных лиц ликвидации выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения. Если собственники жилых помещений недовольны качеством обслуживания, они вправе требовать снижения платы. По факту оказания услуг ненадлежащего качества составляется акт. Заявление об изменении размера платы должно быть направлено в письменной форме (или сделано устно) в течение 6 мес после соответствующего нарушения и обязательно зарегистрировано должностным лицом управляющей компании.
ГРАНИЦЫ
Для того чтобы инициировать процедуру формирования придомового земельного участка для его дальнейшей постановки на государственный кадастровый учёт, достаточно заявления любого собственника.
Участок под многоквартирным домом формируют органы местного самоуправления. Если не приняты технические регламенты по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений и застройка не разделена на земельные участки, то границы последних устанавливаются при подготовке проектов планировки и межевания. Проекты утверждают после публичных слушаний решением главы местной администрации муниципального образования (городского округа).
По общему правилу границы земельных участков (включают все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, а также подъезды и проходы к ним) устанавливаются по «красным» линиям, рубежам смежных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, периметру отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если, конечно, градостроительными требованиями не установлено иное.
Когда в состав придомовой территории входят объекты общего пользования микрорайона (детские, физкультурные, спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений и др.), они могут быть переданы в собственность владельцам помещений в многоквартирном доме только при условии, что за другими жителями сохранится право пользования этими объектами.
Расчёт нормативных размеров земельных участков выполняется по методике, утверждённой приказом Минземстроя РФ, однако на практике он диктуется особенностями местности и существующей застройкой. При расчёте учитываются общая площадь помещений в многоквартирном доме и удельный показатель земельной площади на квадратный метр жилья (на него влияет этажность здания). Фактические границы придомовой территории закреплены в техническом паспорте здания.
Если площадь земельного участка меньше нормативных размеров и её нельзя увеличить за счёт смежных территорий, то границы будут установлены по факту. Сверхнормативная площадь может быть передана собственникам квартир на возмездной основе в постоянное или временное пользование, но ее нельзя использовать в качестве самостоятельного объекта.
КАК ОФОРМИТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ПРИДОМОВУЮ ТЕРРИТОРИЮ
ШАГ 1. Проведение общего собрания собственников помещений в доме для принятия решения об оформлении участка.
ШАГ 2. В случае положительного решения — выбор лица, уполномоченного обратиться в соответствующие органы власти с заявлением о формировании участка и приобретении прав на него.
ШАГ 3. Составление протокола, юридическое закрепление принятого решения.
ШАГ 4. Обращение в Департамент земельных ресурсов с заявлением о передаче участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность.
ШАГ 5. Процедура межевания земельного участка, постановка на кадастровый учёт.
ШАГ 6. Юридическое оформление перехода придомовой территории в общую долевую собственность.
ШАГ 7. Государственная регистрация права общей долевой собственности.
РЕШЕНИЕ СОБРАНИЯ
Для приватизации придомовой территории необходимо согласие собственников жилья. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, любой владелец квартиры в доме вправе инициировать проведение общего собрания товарищества. Дата и время обычно согласовываются с правлением ТСЖ, все решения принимаются простым большинством голосов. Решение считается законным, если в собрании участвовали собственники или их представители, обладающие более чем половиной от общего количества голосов.
Однако согласитесь, что на общем собрании жильцов крайне сложно обеспечить кворум. Ведь нужно не только назначить удобное для всех время, но и найти вместительное помещение. Именно поэтому собрания чаще всего проводят не в очной, а в заочной форме — путём поквартирного обхода с подписанием протокола собрания. В протоколе делают пометку о форме, в которой проводилось собрание. Если будет принято решение о приватизации участка, понадобятся следующие документы:
заявление лица, уполномоченного собранием, о формировании земельного участка;
схема распределения долей владельцев помещений на общее имущество в многоквартирном доме;
копии уведомлений о проведении собрания, посвященного формированию земельного участка, а также лист регистрации собственников или их представителей, принявших участие в мероприятии;
доверенности представителей собственников помещений, оформленные в установленном законом порядке;
письменные решения владельцев квартир о формировании земельного участка;
протокол общего собрания о формировании земельного участка.
Обращаем ваше внимание: если участок уже прошёл процедуру межевания, на том же собрании стоит принять решение об изменении назначения ряда территорий. Например, можно увеличить количество парковочных мест, сузив пешеходную зону возле подъезда (в разумных пределах, разумеется), или организовать спортивную площадку с тренажёрами вместо очередного газона.
Также необходимо подготовить заявление о передаче земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность владельцев помещений (п. 5, 6 ст. 36 Земельного Кодекса РФ) и обратиться в землеустроительную организацию для проведения земельных работ.
Уполномоченное лицо должно подать в орган государственной власти или местного самоуправления заявление о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
ФИНАЛЬНЫЙ АККОРД
Осталось два последних этапа в длинном пути приватизации общедомовой территории. Как только земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учёт, орган местного самоуправления принимает решение о передаче его в общую долевую собственность. Такое решение может быть оформлено отдельным распорядительным актом органа власти, или же документы просто передаются на государственную регистрацию права собственности. Фактически чиновники не дают разрешения, а только констатируют факт перехода земельного участка в собственность владельцев квартир.
Наконец, право общей долевой собственности должно быть зарегистрировано. Эту процедуру необходимо провести, чтобы избежать аналогичных действий со стороны посторонних людей. Уполномоченное лицо обращается в Управление Федеральной регистрационной службы для проведения государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.
Запись о возникшем в силу закона праве вносят в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). На основании Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» потребуются следующие документы:
заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности (на каждый объект общего недвижимого имущества);
