КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА
Кадастровая стоимость участка — это определённая расчётная величина, устанавливаемая в результате государственной оценки земли с учётом её местонахождения и классификации по целевому назначению.
С точки зрения юридически грамотного землевладельца, кадастровая стоимость представляет собой публичный эквивалент фактической стоимости участка и по логике вещей должна примерно соответствовать его рыночной цене. На практике же кадастровая стоимость нередко завышена по сравнению с рыночной, поскольку при оценке не учитываются особенности земельного надела. Как отмечают специалисты, крайне сложно продать участок за сумму, равную его кадастровой стоимости. Но это только полбеды. Кадастровая стоимость — основа для расчёта земельного налога, арендной платы и платы за пользование участком, его выкупной стоимости (в случае выкупа из государственной или муниципальной собственности, а также при продаже этих земель хозяевам расположенных на участках зданий, строений и сооружений).
Сведения о кадастровой стоимости объекта, внесённые в государственный кадастр недвижимости (в том числе на конкретную дату, а также дату внесения в реестр и дату определения цены), можно получить бесплатно в виде кадастровой справки по утверждённой Минэкономразвития форме. Для этой цели необходимо обратиться с запросом в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации.
Кадастровую стоимость определяют двумя способами: в ходе государственной кадастровой оценки либо в процессе кадастрового учёта объекта недвижимости (или учёта изменений последнего). Уточнить способ и получить информацию о заказчике работ можно в Управлении Росреестра по субъекту РФ. Эти сведения понадобятся, если владелец участка захочет найти основания для пересмотра кадастровой стоимости.
ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ПЕРЕСМОТРА
Вместе с ростом кадастровой стоимости участков (что стало особенно заметно после переоценки в 2013 г.) увеличились суммы земельного налога, а также стоимость аренды земель, находящихся в государственной собственности. Поэтому появилась необходимость для пересмотра результатов и определения кадастровой стоимости, итоговых сумм расчётов, в основу которых положена кадастровая оценка.
Для восстановления кадастровой справедливости физические лица могут сразу же обращаться в суд, а вот юридические лица и государственные органы должны сначала жаловаться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальном управлении Росреестра.
Если вы не уверены в том, что сможете пройти все процедуры до 1 октября (даты, когда уплачивается земельный налог), лучше заплатить указанную в квитанции сумму, иначе будут начисляться пени. В том случае, если комиссия или суд решит дело в вашу пользу, переплату учтут в следующем налоговом периоде. На данный момент обращений не так много, поэтому специалисты региональных органов, которым подведомственны споры в области имущественных отношений, оперативно реагируют на жалобы, поступающие с октября по август.
Причинами для обращения в уполномоченные государственные органы могут служить: недостоверность сведений о земельном наделе, на основании которых была определена его кадастровая стоимость; расчёт платежей или стоимости участка исходя из его рыночной цены, при том что уже была установлена кадастровая стоимость и она оказалась ниже рыночной.
Чтобы найти основания для пересмотра результатов кадастровой оценки, владелец участка вправе обратиться с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, к заказчику работ или в Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации. Заказчик работ или орган, выполняющий государственную кадастровую оценку, обязан предоставить заявителю соответствующие данные в течение семи рабочих дней с даты поступления запроса.
РАССМОТРЕНИЕ ЗАЯВЛЕНИЯ
Несмотря на то что обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальном управлении Росреестра (далее — Комиссия) для землевладельцев — физических лиц не является обязательным, начать стоит именно с него.
Прежде всего необходимо подготовить заявление в Комиссию, которая создаётся в каждом субъекте Российской Федерации. Будьте внимательны: результаты определения текущей кадастровой стоимости можно оспорить только до проведения следующей оценки, но не позднее 5 лет после внесения их в государственный кадастр недвижимости.
В заявлении указываются: паспортные данные заявителя; характеристика спорного объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес); причина подачи заявления (права, которые были нарушены) и основания для пересмотра кадастровой стоимости; перечень прилагаемых документов.
Заявление не будет принято к рассмотрению, если отсутствуют необходимые документы, или нарушен срок его подачи, либо величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости.
Если заявление принято к рассмотрению, то в течение одного месяца состоится заседание Комиссии, о дате которого вам должны сообщить заранее, чтобы вы смогли на нём присутствовать. В семидневный срок с даты поступления заявления Комиссия уведомляет об обращении орган местного самоуправления, на территории которого расположен спорный объект недвижимости, а также собственника земельного надела.
Для получения информации, необходимой для работы Комиссии, её председатель имеет право обратиться с запросом к исполнителю работ по определению кадастровой стоимости, результаты которой оспариваются, и (или) к оценщикам-составителям отчёта.
РЕШЕНИЕ КОМИССИИ
Когда в заявлении в качестве основания подачи указана недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, Комиссия вправе отклонить заявление (если данные о земельном наделе признаны достоверными) или принять решение о пересмотре результатов кадастровой оценки (если характеристики участка неверны).
Если основанием подачи заявления о пересмотре кадастровой оценки является более низкая (по сравнению с кадастровой) рыночная стоимость объекта недвижимости, что подтверждается отчётом, то Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости или же отклоняет заявление (в зависимости от порядка работы).
Заседание Комиссии является правомочным, если присутствует не менее половины её членов. Процедура голосования обусловлена порядком создания и работы Комиссии.
В течение пяти дней после принятия решения Комиссия сообщает о нём заявителю (если последний не присутствовал на заседании), а также органу местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости. Если было принято решение о пересмотре кадастровой стоимости, то Комиссия также уведомляет территориальное управление Росреестра и кадастровую палату субъекта. Решения Комиссии могут быть оспорены в суде.
СУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК
В суд можно обратиться, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость участка либо оспорить решения или действия (бездействие) Комиссии. Процедура рассмотрения иска будет зависеть от заявленных в нём требований. В любом случае потребуется административное исковое заявление.
В иске должны быть указаны:
- наименование суда, в который подаётся заявление;
- данные истца (место жительства или пребывания, дата и место рождения, контактная информация — номер телефона, адрес электронной почты) или его представителя;
- название организации-ответчика, место её нахождения, номера телефонов, адреса электронной почты (если известны);
- сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, или иных лиц, в чьих интересах подано заявление, нарушены, либо о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение;
- основания и доводы, обосновывающие требования истца;
- сведения об обращении в Комиссию и о результатах его рассмотрения (если такое обращение подавалось);
- перечень документов, прилагаемых к заявлению.
По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты кадастровой оценки, и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). По делам об оспаривании результатов кадастровой оценки в связи с выявлением недостоверных сведений о земельном наделе к участию также привлекается орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки (Росреестр). По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) Комиссии административными ответчиками являются сама Комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана.
Административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаётся в суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость. Сроки подачи иска — 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов или 3 мес со дня принятия решения Комиссией.
По общему правилу суд обязан рассмотреть административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение 2 мес, а заявление об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии — в течение месяца.
В первом случае при рассмотрении дела истец должен самостоятельно доказать недостоверность сведений о земельном участке, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, а также рыночную цену, установленную на ту же дату в качестве кадастровой. Приготовьтесь к серьёзным тратам, поскольку для подтверждения вашей правоты потребуется отчёт о стоимости объекта недвижимости, подготовленный независимым оценщиком.
Если суд принимает положительное решение, то новая кадастровая стоимость (на дату подачи иска) отражается в резолютивной части решения. Сведения о ней применяются с 1 января календарного года, в котором подано заявление, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемой кадастровой стоимости.
ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ
Для обращения в Комиссию помимо заявления потребуются следующие документы:
- справка о кадастровой стоимости земельного участка;
- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на участок;
- если заявление подаётся на основании недостоверности данных — документы, которые подтверждают ошибочность сведений о земельном наделе, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- если основанием служит установление рыночной стоимости объекта — отчёт об оценке рыночной стоимости земли в бумажном и электронном виде (очень важно, чтобы она была определена на ту же дату, что и кадастровая стоимость надела);
- в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, который регулирует оценочную деятельность, — положительное экспертное заключение в бумажном и электронном виде об отчёте по определению рыночной стоимости земельного участка. (Заключение должно быть подготовлено экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчёт.)
При обращении в суд помимо указанных выше документов необходимы:
- уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов либо копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц;
- решение комиссии (при наличии);
- квитанция об уплате государственной пошлины.
