На самом деле причины строительного брака весьма просты и очевидны:

• дома возводят не по проекту, а по усмотрению «опытных», по их уверениям, строителей;
• строительство ведётся без соблюдения требований СНиПа и инструкций по применению используемых материалов и оборудования;
• работы выполняют непрофессиональные работники под неквалифицированным руководством и без элементарного технического надзора опытного строительного инженера.

Скупой платит дважды

Заказчики строительства соглашаются на упомянутые принципы строительства в основном из-за желания сэкономить деньги и/или из-за незнания норм и законов в строительстве. Но вот как раз сэкономить в подавляющем случае и не получается. Здесь как никогда верна знаменитая пословица «Скупой платит дважды».

Другой причиной такого подхода является мнение заказчиков, что строительство дома – занятие простое, немудрёное и не требует основательного подхода с проектами и технадзорами. Такое отношение к возведению жилого дома, являющегося ни много ни мало объектом капитального строительства и объектом недвижимости, недопустимо наивно.

Как быть?

Не стоит повторять чужие ошибки! На самом деле ситуация – несложная. Есть простая и доступная нормативная документация в строительстве, есть логичный Градостроительный кодекс РФ, не требующий от индивидуальных застройщиков пустых формальностей, но прописывающий необходимые шаги процесса строительства.

Нужен ли проект для индивидуального жилого дома?

Ответ строительного эксперта: требуется обязательно! И чем более полный и подробный – тем лучше. Объяснение очень простое: если строить не по проекту, то на основании чего? Проект – это как карта для капитана корабля, как букварь для первоклассника.

Вот что сказано в ГК РФ в статье 48 «Архитектурно-строительное проектирование», содержащей интересный пункт:

«3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более, чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства».

Данный пункт очень демократичен. Закон говорит открыто: «не требуется». С одной стороны, данный пункт закона выглядит несерьёзно, но с другой – он очень реалистичен и объективен, поскольку не требует от застройщика подготовки проектной документации для небольшого дома. Несложные традиционные постройки можно возводить без проекта. Но если заказчик желает построить интересный, большой, сложный дом, закон прямо говорит: у вас есть право сделать проект и возводить дом в соответствии с ним. А права на то и даются, чтобы ими пользоваться!

Правила строительства

Строительство индивидуальных жилых домов регламентируется СНиПами и ГОСТами. Основной нормативный документ в этом случае – СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные».

Данный документ устанавливает комплекс обязательных нормативных требований к эксплуатационным характеристикам одноквартирных жилых домов, включая вопросы безопасности, независимо от их конструктивных систем и применяемых строительных материалов. Нормы должны применяться независимо от того, возводятся они за счёт средств государственного или муниципального бюджета, коммерческих организаций или индивидуального застройщика.

В пункте 4.1 документа чётко указано:

«Строительство домов должно осуществляться в соответствии с требованиями настоящих строительных норм и правил и других нормативных документов, устанавливающих правила проектирования и строительства, на основании разрешения на строительство, удостоверяющего право собственника, владельца, пользователя, арендатора земельного участка (далее – застройщик) осуществить его застройку по проектной документации, согласованной и утверждённой в установленном порядке. При индивидуальном строительстве могут применяться упрощенные процедуры разработки, согласования, утверждения проектной документации».

Коротко обобщим:

• вышеуказанные нормы обязательны к исполнению;
• дома возводят на основании «разрешения на строительство» и «проектной документации», выполненной по упрощённой процедуре.

Читатели скажут: налицо явное противоречие (коллизия права) – федеральный закон не требует проекта, а какой-то СНиП, утверждённый всего-навсего Госстроем России, требует. Это верно, но только отчасти. Конечно, вы можете требовать соблюдения законов, но, поверьте, это не в наших интересах. Проект, пусть и упрощённый, нужен в первую очередь вам, поскольку именно вам нужен качественный дом, соответствующий строительным нормам и правилам, надёжный и долговечный, комфортный и экономный в эксплуатации.

Требования к жилищу

Для случая строительства дома по упрощённому эскизному проекту важно знать, какие требования к индивидуальным жилым домам предъявляют нормативные документы. Знание нормативных требований очень пригодится, например, при регистрации перестроенного жилого дома в случае проведения реконструкции без разрешения или при решении вопроса о признании дачного дома жилым (пригодным для круглогодичного проживания).

При решении о регистрации самовольного строения один из основных вопросов – о соответствии самовольно возведённого или реконструированного сооружения строительным нормам и правилам.

Состав помещений

Основные требования содержатся опять же в СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные». Минимальные объёмно-планировочные требования следующие.

«4.4. Дом должен включать как минимум следующий состав помещений: жилая(ые) комната(ы), кухня (кухня-ниша) или кухня-столовая, ванная комната или душевая, уборная, кладовая или встроенные шкафы; при отсутствии централизованного теплоснабжения – помещение для теплового агрегата.

Площади помещений дома определяются с учётом расстановки необходимого набора мебели и оборудования и должны быть не менее: общей жилой комнаты – 12 м², спальни -8 м² (при размещении её в мансарде – 7 м²); кухни – 6 м²».

Это требование, скорее, относится к реконструкции старых домов или регистрации домов старой постройки, так как невозможно сегодня представить новый жилой дом без вышеуказанных помещений.

Высота потолков

Важное и подчас решающее значение для отнесения помещения к жилому типу является высота (расстояние от пола до потолка).

СНиП чётко указывает:

«4.5. Высота (от пола до потолка) жилых комнат и кухни в климатических районах IA, IБ, IГ, IД и IIА (по СНиП 23-01) должна быть не менее 2,7 м, в остальных – не менее 2,5 м. Высоту жилых комнат, кухни и других помещений, расположенных в мансарде, и при необходимости в других случаях, определяемых застройщиком, допускается принимать не менее 2,3 м. В коридорах и при устройстве антресолей высота помещений может приниматься не менее 2,1 м».

Москва и Московская область относятся к климатическому району ИВ – соответственно, высота основных жилых помещений должна быть не менее 2,5 м, в особых случаях – 2,3 м.

Кроме того, данный СНиП содержит общие требования по несущей способности конструкций дома, противопожарные требования, требования по механической безопасности, санитарно-эпидемиологические требования к индивидуальным жилым домам.

В договор подряда на строительство включите пункт об обязательном соответствии строительных работ СНиП 31-02-2001. В случае возникновения разногласий и претензий по качеству он позволит вам безапелляционно требовать соответствия построенного дома строительным нормам и правилам.

К чему приводит недостаточное утепление

Очень часто в построенных домах зимой наблюдается сырость и даже плесень на отделочных покрытиях стен, особенно в углах комнат и на внутренних оконных откосах. Это не протечки кровли, а выпадение конденсата.

Происходит такое из-за промерзания и переохлаждения стен, что в свою очередь является следствием их недостаточной теплоизоляции. Температуру поверхности стен можно измерить с помощью пирометра – инфракрасного измерителя температуры с лазерным указателем. Если измерить температуру стен на участках с намоканием, то она обязательно окажется низкой – возможно, даже отрицательной. Это очень весомый повод для составления претензии строителям по обнаружению скрытых дефектов, а их не так-то просто выявить при приёмке дома у строителей: летом практически невозможно, а в холода требуется специальный прибор – пирометр. Строители, конечно, будут утверждать, что всё нормально, в доме тепло: +20…+23°С. Вот в этом случае и поможет СНиП, в котором чётко указано:

«8-10. Ограждающие конструкции дома должны иметь теплоизоляцию, воздухоизоляцию от проникновения наружного холодного воздуха и пароизоляцию от диффузии водяного пара из внутренних помещений, обеспечивающие: необходимую температуру на внутренних поверхностях конструкций и отсутствие конденсации влаги внутри помещений; предотвращение накопления влаги в конструкциях.

Разница температуры внутреннего воздуха и внутренней поверхности конструкций наружных стен при расчётной температуре внутреннего воздуха не должна превышать 4°С, а для конструкций пола первого этажа – 2°С. Температура внутренней поверхности конструктивных элементов окон не должна быть ниже +3 °С при расчётной температуре наружного воздуха».

То есть при комфортной температуре воздуха в помещениях температура поверхности стен не должна быть ниже +16°С. Чёткое, конкретное и однозначное требование.

Инструкция по эксплуатации дома

Есть очень интересный и важный пункт СНиПа.

«4.7. По требованию застройщика в составе документации на дом должны представляться теплоэнергетический паспорт и инструкция по эксплуатации дома…

Инструкция по эксплуатации дома должна содержать данные, необходимые владельцу дома для обеспечения безопасности в процессе эксплуатации, в том числе сведения об основных конструкциях и инженерных системах, схемы расположения скрытых элементов каркаса, скрытых проводок и инженерных сетей, а также предельные значения нагрузок на элементы конструкций дома и на его электросеть. Эти данные могут быть представлены в виде копий исполнительной документации».

Современный индивидуальный жилой дом имеет сложные конструкции и инженерные коммуникации. И поверьте: даже для обычных стандартных ситуаций типа установки кондиционера в доме или переноса розетки эти документы могут очень пригодиться.

Причина всех бед оказалась простой: строители не сделали гидроизоляцию оснований стен и фундамента – и влага из грунтов постоянно увлажняла кирпичную кладку. За 5 лет кирпич потерял свои прочностные свойства из-за циклических замерзаний и оттаиваний и разрушился. Хозяин дома был вынужден сделать дорогостоящий ремонт. А вот если бы был сделан проект, и дом строился с соблюдением строительных норм и правил, такого глобального брака можно было избежать.