На самом деле причины строительного брака весьма просты и очевидны:
- дома возводят не по проекту, а по усмотрению «опытных», по их уверениям, строителей;
- строительство ведётся без соблюдения требований СНиПа и инструкций по применению используемых материалов и оборудования;
- работы выполняют непрофессиональные работники под неквалифицированным руководством и без элементарного технического надзора опытного строительного инженера.
Скупой платит дважды
Заказчики строительства соглашаются на упомянутые принципы строительства в основном из-за желания сэкономить деньги и/или из-за незнания норм и законов в строительстве. Но вот как раз сэкономить в подавляющем случае и не получается. Здесь как никогда верна знаменитая пословица «Скупой платит дважды».
Другой причиной такого подхода является мнение заказчиков, что строительство дома – занятие простое, немудрёное и не требует основательного подхода с проектами и технадзорами. Такое отношение к возведению жилого дома, являющегося ни много ни мало объектом капитального строительства и объектом недвижимости, недопустимо наивно.
Как быть?
Не стоит повторять чужие ошибки! На самом деле ситуация – несложная. Есть простая и доступная нормативная документация в строительстве, есть логичный Градостроительный кодекс РФ, не требующий от индивидуальных застройщиков пустых формальностей, но прописывающий необходимые шаги процесса строительства.
Нужен ли проект для индивидуального жилого дома?
Ответ строительного эксперта: требуется обязательно! И чем более полный и подробный – тем лучше. Объяснение очень простое: если строить не по проекту, то на основании чего? Проект – это как карта для капитана корабля, как букварь для первоклассника.
Вот что сказано в ГК РФ в статье 48 «Архитектурно-строительное проектирование», содержащей интересный пункт:
«3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более, чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства».
Данный пункт очень демократичен. Закон говорит открыто: «не требуется». С одной стороны, данный пункт закона выглядит несерьёзно, но с другой – он очень реалистичен и объективен, поскольку не требует от застройщика подготовки проектной документации для небольшого дома. Несложные традиционные постройки можно возводить без проекта. Но если заказчик желает построить интересный, большой, сложный дом, закон прямо говорит: у вас есть право сделать проект и возводить дом в соответствии с ним. А права на то и даются, чтобы ими пользоваться!
Правила строительства
Строительство индивидуальных жилых домов регламентируется СНиПами и ГОСТами. Основной нормативный документ в этом случае – СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные».
Данный документ устанавливает комплекс обязательных нормативных требований к эксплуатационным характеристикам одноквартирных жилых домов, включая вопросы безопасности, независимо от их конструктивных систем и применяемых строительных материалов. Нормы должны применяться независимо от того, возводятся они за счёт средств государственного или муниципального бюджета, коммерческих организаций или индивидуального застройщика.
В пункте 4.1 документа чётко указано:
«Строительство домов должно осуществляться в соответствии с требованиями настоящих строительных норм и правил и других нормативных документов, устанавливающих правила проектирования и строительства, на основании разрешения на строительство, удостоверяющего право собственника, владельца, пользователя, арендатора земельного участка (далее – застройщик) осуществить его застройку по проектной документации, согласованной и утверждённой в установленном порядке. При индивидуальном строительстве могут применяться упрощенные процедуры разработки, согласования, утверждения проектной документации».
Коротко обобщим:
- вышеуказанные нормы обязательны к исполнению;
- дома возводят на основании «разрешения на строительство» и «проектной документации», выполненной по упрощённой процедуре.
Читатели скажут: налицо явное противоречие (коллизия права) – федеральный закон не требует проекта, а какой-то СНиП, утверждённый всего-навсего Госстроем России, требует. Это верно, но только отчасти. Конечно, вы можете требовать соблюдения законов, но, поверьте, это не в наших интересах. Проект, пусть и упрощённый, нужен в первую очередь вам, поскольку именно вам нужен качественный дом, соответствующий строительным нормам и правилам, надёжный и долговечный, комфортный и экономный в эксплуатации.
Требования к жилищу
Для случая строительства дома по упрощённому эскизному проекту важно знать, какие требования к индивидуальным жилым домам предъявляют нормативные документы. Знание нормативных требований очень пригодится, например, при регистрации перестроенного жилого дома в случае проведения реконструкции без разрешения или при решении вопроса о признании дачного дома жилым (пригодным для круглогодичного проживания).
При решении о регистрации самовольного строения один из основных вопросов – о соответствии самовольно возведённого или реконструированного сооружения строительным нормам и правилам.
Состав помещений
Основные требования содержатся опять же в СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные». Минимальные объёмно-планировочные требования следующие.
«4.4. Дом должен включать как минимум следующий состав помещений: жилая(ые) комната(ы), кухня (кухня-ниша) или кухня-столовая, ванная комната или душевая, уборная, кладовая или встроенные шкафы; при отсутствии централизованного теплоснабжения – помещение для теплового агрегата.
Площади помещений дома определяются с учётом расстановки необходимого набора мебели и оборудования и должны быть не менее: общей жилой комнаты – 12 м², спальни -8 м² (при размещении её в мансарде – 7 м²); кухни – 6 м²».
Это требование, скорее, относится к реконструкции старых домов или регистрации домов старой постройки, так как невозможно сегодня представить новый жилой дом без вышеуказанных помещений.
Высота потолков
Важное и подчас решающее значение для отнесения помещения к жилому типу является высота (расстояние от пола до потолка).
СНиП чётко указывает:
«4.5. Высота (от пола до потолка) жилых комнат и кухни в климатических районах IA, IБ, IГ, IД и IIА (по СНиП 23-01) должна быть не менее 2,7 м, в остальных – не менее 2,5 м. Высоту жилых комнат, кухни и других помещений, расположенных в мансарде, и при необходимости в других случаях, определяемых застройщиком, допускается принимать не менее 2,3 м. В коридорах и при устройстве антресолей высота помещений может приниматься не менее 2,1 м».
Москва и Московская область относятся к климатическому району ИВ – соответственно, высота основных жилых помещений должна быть не менее 2,5 м, в особых случаях – 2,3 м.
Кроме того, данный СНиП содержит общие требования по несущей способности конструкций дома, противопожарные требования, требования по механической безопасности, санитарно-эпидемиологические требования к индивидуальным жилым домам.
В договор подряда на строительство включите пункт об обязательном соответствии строительных работ СНиП 31-02-2001. В случае возникновения разногласий и претензий по качеству он позволит вам безапелляционно требовать соответствия построенного дома строительным нормам и правилам.
К чему приводит недостаточное утепление
Очень часто в построенных домах зимой наблюдается сырость и даже плесень на отделочных покрытиях стен, особенно в углах комнат и на внутренних оконных откосах. Это не протечки кровли, а выпадение конденсата.
Происходит такое из-за промерзания и переохлаждения стен, что в свою очередь является следствием их недостаточной теплоизоляции. Температуру поверхности стен можно измерить с помощью пирометра – инфракрасного измерителя температуры с лазерным указателем. Если измерить температуру стен на участках с намоканием, то она обязательно окажется низкой – возможно, даже отрицательной. Это очень весомый повод для составления претензии строителям по обнаружению скрытых дефектов, а их не так-то просто выявить при приёмке дома у строителей: летом практически невозможно, а в холода требуется специальный прибор – пирометр. Строители, конечно, будут утверждать, что всё нормально, в доме тепло: +20…+23°С. Вот в этом случае и поможет СНиП, в котором чётко указано:
«8-10. Ограждающие конструкции дома должны иметь теплоизоляцию, воздухоизоляцию от проникновения наружного холодного воздуха и пароизоляцию от диффузии водяного пара из внутренних помещений, обеспечивающие: необходимую температуру на внутренних поверхностях конструкций и отсутствие конденсации влаги внутри помещений; предотвращение накопления влаги в конструкциях.
Разница температуры внутреннего воздуха и внутренней поверхности конструкций наружных стен при расчётной температуре внутреннего воздуха не должна превышать 4°С, а для конструкций пола первого этажа – 2°С. Температура внутренней поверхности конструктивных элементов окон не должна быть ниже +3 °С при расчётной температуре наружного воздуха».
То есть при комфортной температуре воздуха в помещениях температура поверхности стен не должна быть ниже +16°С. Чёткое, конкретное и однозначное требование.
Инструкция по эксплуатации дома
Есть очень интересный и важный пункт СНиПа.
«4.7. По требованию застройщика в составе документации на дом должны представляться теплоэнергетический паспорт и инструкция по эксплуатации дома…
Инструкция по эксплуатации дома должна содержать данные, необходимые владельцу дома для обеспечения безопасности в процессе эксплуатации, в том числе сведения об основных конструкциях и инженерных системах, схемы расположения скрытых элементов каркаса, скрытых проводок и инженерных сетей, а также предельные значения нагрузок на элементы конструкций дома и на его электросеть. Эти данные могут быть представлены в виде копий исполнительной документации».
Современный индивидуальный жилой дом имеет сложные конструкции и инженерные коммуникации. И поверьте: даже для обычных стандартных ситуаций типа установки кондиционера в доме или переноса розетки эти документы могут очень пригодиться.
Причина всех бед оказалась простой: строители не сделали гидроизоляцию оснований стен и фундамента – и влага из грунтов постоянно увлажняла кирпичную кладку. За 5 лет кирпич потерял свои прочностные свойства из-за циклических замерзаний и оттаиваний и разрушился. Хозяин дома был вынужден сделать дорогостоящий ремонт. А вот если бы был сделан проект, и дом строился с соблюдением строительных норм и правил, такого глобального брака можно было избежать.
