Как безопасно купить коттедж

Когда валюты ведут себя крайне нестабильно, идея приобрести недвижимость кажется весьма привлекательной. Если вдруг находится какой-нибудь симпатичный домик в приятном месте, то, кажется, счастье само плывет в руки. Стоп! А счастье ли? При покупке домов и земельных участков нужно быть предельно внимательным. Случаи бессовестного и, порой, совершенно недоказуемого обмана на рынке загородной недвижимости весьма распространены. Мошенничество в этой сфере имеет особенности. Давайте рассмотрим самые распространенные способы «отъема денег у населения».

«Бумажный» дом в чистом поле

Как мы в прошлый раз говорили, дома и земельные участки нередко продаются по инвестиционным договорам (или другим аналогичным, как то: «продажа земли с подрядом», «предварительные договора», «договора уступки» и «соинвестирования»). Так вот, случается, торгуют компании, называющие себя «застройщиками домов с земельными участками», при отсутствии как самих объектов строительства, так и оформленных документов на них.

Механизм обмана такой. Создают ООО с громким названием (например, «Монарх-Строй»). По договоренности с местной администрацией огораживают забором какое-нибудь поле, рисуют план будущего поселка и приступают к продажам. Для пущей убедительности возводят один очень красивый дом. Собрав за 2-3 года приличный куш, компания пропадает. Точнее, исчезает ее руководство. Аналогичных примеров по Московской области огромное количество, начиная от КТ «Социальной инициативы», заканчивая ООО «Капитал-Строй XXI», а число обманутых исчисляется десятками тысяч.

Предварительная сделка

Многие покупатели, страстно желая приобрести определенную загородную недвижимость в связи с ее привлекательным местонахождением или интересной ценой, готовы закрыть глаза на опасности. Люди смело оплачивают дома и землю по предварительным договорам, внося половину стоимости или даже всю сумму целиком. Между тем предварительные договоры не регистрируются в Росреестре, и в этом их «ахиллесова пята»! Мошенники, принимая деньги, обычно ссылаются на необходимость оформления сделки именно таким способом в связи с отсутствием каких-либо документов и необходимостью их получения в определенный промежуток времени. После подписания предварительного договора и его оплаты объект недвижимости может быть продан еще нескольким покупателям по аналогичной схеме, а также по основному договору купли-продажи. Получив деньги, продавец исчезает.

Без полномочий

Встречаются продажи или сдача в долгосрочную аренду земельных участков в отсутствие полномочий на такие сделки. Данный вид мошенничества славится не количеством обманов, а их высокой стоимостью. Ведь речь обычно идет о земле в самых востребованных местах. При этом реализуется сразу значительная площадь, исчисляемая гектарами, — как правило, под дачное или коммерческое строительство. В большинстве своем такие сделки осуществляются с помощью «своих людей» в регистрационных палатах. Сначала переоформление земли происходит из государственной или муниципальной собственности в собственность коммерческих структур, а затем осуществляется продажа на рынке недвижимости. Переоформление земли без согласия собственника, коим в данном случае является государство, — мошенничество. Нередко махинации проделывают с территориями, вообще не подлежащими отчуждению в частную собственность, — заповедниками, леса-ми, прибрежными полосами рек и озер и т. д. Что тут скажешь, будьте начеку, не поддавайтесь соблазнам.

На заметку

 

Основной договор купли-продажи — тоже не гарантия полной безопасности. Бывает, что на один и тот же объект их оформляют одновременно с несколькими покупателями. Продавец-мошенник принимает со всех авансовые платежи, а на регистрацию сделки не является. Не торопитесь с оплатой! Только регистрация в Росреестре дает некоторую уверенность, что недвижимость действительно ваша. Некоторую, но, увы, не абсолютную…

Про «удобства» забыли

Получить разрешение на строительство и возвести «коробку» не самое мудреное дело для застройщика. Куда сложнее оформить разрешение на подведение и врезку коммуникаций. Эта задача требует наличия влиятельных связей на местах, больших финансовых затрат. Между тем коммерческая и потребительская стоимости загородной недвижимости без света, газа, воды и канализации на порядок ниже аналогичной недвижимости с системами жизнеобеспечения. Ведь собственнику потом придется потратить силы, время и немалые деньги, чтобы самостоятельно добиться проведения и врезки коммуникаций. Кроме того, сделать это далеко не всегда возможно в принципе (нет электрических мощностей, отсутствует газ…). Ситуация тупиковая: средства затрачены большие, «дворец» построен, а жить в нем приходится со свечками, как в позапрошлом веке.

Если в договоре с застройщиком или с продавцом земли прописан соответствующий пункт, то какие-то деньги за отсутствие «удобств» можно попытаться отсудить. Если же обещания были устными и конфиденциальными, то слово к делу не пришьешь.