Если человек не имеет возможности самостоятельно осуществить сделку по причине большой занятости или по состоянию здоровья, он может совершать юридически значимые действия, связанные с куплей-продажей жилья, через доверенное лицо. Однако подавляющее число юристов (в их рядах и автор статьи) будут отговаривать клиента от совершения сделки в которой одна из сторон действует на основании доверенности.
ФАКТОРЫ РИСКА
Во-первых, при оформлении документа нотариус мог видеть не доверителя, а всего лишь похожего на него внешне (искусно загримированного, например) человека. Таким образом настоящий владелец квартиры может вовсе и не подозревать о том, что от его имени совершают сделку. Добросовестно выполняющий свои обязанности нотариус может в силу большого количества клиентов, проходящих через контору для оформления документов, не разглядеть факта подмены. Проверять подлинность документов и тождественность им лица, которое пришло на приём, нотариус не обязан.
Во-вторых, мошенники могут войти в доверие к собственнику квартиры и убедить продать жильё, а для того чтобы сократить его затраты и силы, выписать доверенность на их имя. В группе риска находятся люди пожилые, одинокие или с низким уровнем образования.
В-третьих, сами собственники жилья после совершения сделки могут отказаться от неё, заявляя, что не выдавали доверенность (например, свидетели могут дать показания, что документ был выдан под принуждением).
В-четвёртых, у добросовестного владельца могут быть нечистые на руку товарищи. Если человек недееспособен или ограниченно дееспособен, страдает психическим заболеванием (но не лишён дееспособности по суду) или просто очень доверчив, он может подписать любые документы, посредством которых ушлые родственники получат возможность распоряжаться его имуществом. После сделки собственник может, конечно, подать иск об отмене сделки, однако очень часто покупатель оказывается у разбитого корыта—эксперты доказали, что истинный владелец не понимал сути действий, сделка откатывается к первоначальному правовому положению квартиры. Но деньги-то родственнички уже потратили! А покупателю теперь остаётся только надеяться, что судебные приставы возвратят хотя бы часть суммы.
В-пятых, доверенность может быть просрочена, отменена или же доверитель может умереть до окончания срока ее действия, а представитель «забудет» сказать об этом контрагенту.
В-шестых, встречается такая схема-многоходовка: собственник выдаёт доверенность на продажу квартиры, недвижимость продаётся подставному лицу и через какое-то время опять выставляется на продажу, но уже новым собственником и по весьма привлекательной цене. Новый покупатель оформляет сделку, но тут объявляется первый собственник, который заявляет, что отозвал доверенность и хочет оспорить куплю-продажу. Вроде всё гладко, суд пойдёт навстречу, все останутся при своих деньгах, но… В договоре указана не настоящая стоимость квартиры, а сумма ниже миллиона (чтобы не платить налог с имущества, которое было в собственности менее 3 лет). Таким образом, добросовестный покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая была заложена в текст договора, а остальные деньги мошенники к моменту суда уже потратят.
Наконец, может быть и такая ситуация: квартира находится в долевой собственности, сособственники делегируют полномочия одному представителю. В ходе заключения сделки отношения между владельцами долей портятся, и купля-продажа срывается. И хотя мошенничества никакого нет, но время и силы потрачены напрасно.
ПРАВИЛА БЕЗОПАСНОЙ ИГРЫ
Итак, что же делать, если сделка кажется выгодной, но вместо продавца действует поверенный?
- Прежде всего, ещё до совершения сделки обратиться к юристам, которые помогут проверить её чистоту (затраты —около 50 тыс. руб.) или хотя бы дадут консультацию по поводу алгоритма действий (около 10 тыс. руб.). Если сомнения возникли уже в ходе совершения сделки, можно также прибегнуть к помощи специалистов, попросив консультацию о том, как обезопасить себя при совершении определённых действий: например, как верно класть деньги в банковскую ячейку, какую расписку попросить, как зафиксировать момент подписания договора и т. д. (затраты — до 5 тыс. руб.).
- Необходимо внимательно изучить доверенность. И если между датой выдачи и предполагаемой датой сделки пройдёт больше года, если доверитель слишком пожилой человек или, наоборот, слишком молод, если поверенный — гражданин другого государства, то откажитесь от сделки, какой бы соблазнительной она ни была.
- Попросите поверенного устроить вам встречу с доверителем. Даже если представляемый болен, можно увидеть его в момент, когда будет улучшение, а с владельцем, который живёт в другом городе, можно поговорить, например, по скайпу. Обычно риелторы с пониманием относятся к такого рода пожеланиям покупателя, а вот обратная их реакция должна вас насторожить.
- Проверьте нотариуса через нотариальную палату, он может быть исключён из неё. Такая информация есть в открытом доступе.
- Запросите через доверенное лицо справки о том что владелец квартиры не состоит на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансерах.
- При передаче денег просите расписку не от поверенного, а от доверителя.
- Удостоверьтесь в том, что полномочия поверенного не превышены — например, он не продал вам квартиру за 10 вместо 12 млн руб. Это может быть основанием для оспаривания сделки.
Но что же делать и как вернуть деньги, если доверенность всё-таки оказалась поддельной, а сделка оспорена? Ответ один — готовиться к суду. Исковой срок составляет 1 год с момента, когда владелец квартиры мог узнать о незаконности или неправомерности сделки купли-продажи. Например, квартиру по доверенности продаёт мать, находящаяся на учёте в психоневрологическом диспансере, а второй совладелец, сын, работающий вахтовым методом, о сделке узнаёт через полгода после её совершения. Срок подачи иска — год с возвращения совладельца.
Добросовестный покупатель, который не знал (и не мог знать) об обмане, проверял чистоту сделки, предпринимал попытки себя обезопасить, имеет неплохие шансы если не сохранить квартиру, то хотя бы вернуть свои деньги.
Из всех удостоверяемых нотариусом документов доверенность — едва ли не самый распространённый и популярный. Каждый из нас хотя бы раз держал её в руках или оформлял для каких-либо целей. Значит, всем нам хотя бы примерно следует представлять, с чем мы имеем дело и как должна быть составлена «правильная» доверенность.
ЧТО В ОСНОВЕ
Доверенность, как закреплено ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса РФ. — это письменное полномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. В основе отношений представляемого и представителя лежит договор, а выдача доверенности — внешнее выражение этого сотрудничества. Назначение документа состоит в том, чтобы подтвердить третьим лицам наличие правовой связи между доверителем и поверенным, а также информировать их о тех полномочиях, который представляемый делегировал представителю.
При этом надо знать, что лица, которые действуют в чужих интересах, но от собственного имени или лишь передают выраженную в какой-либо форме волю другого лица, а также те, кто уполномочен на вступление в переговоры по поводу возможных в будущем сделок, представителями не являются.
Любые ли действия можно осуществить через представителя? Законодательство налагает определённые ограничения: не могут быть совершены через представителя сделки и операции, прямо названные законом, или те, которые по своему характеру могут быть совершены только лично, как например, брак или регистрация по месту жительства.
ПРОСТАЯ ИЛИ НОТАРИАЛЬНАЯ?
Законодательно установлено, что доверенность может быть оформлена в простой письменной форме или же нотариально заверенной. Первая форма установлена для доверенностей на получение заработной платы, иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждений авторов и изобретателей, пенсий и стипендий, вкладов граждан в банках, корреспонденции, в том числе денежной и посылочной. Такая доверенность оформляется и удостоверяется бесплатно в той организации, где учится или работает доверитель, или же может быть заверена администрацией медстационара, если представляемый находится на лечении (на документе проставляется штамп «Подпись заверяю» или «Подпись верна», ниже расписывается руководитель упреждения). Нотариальное заверение доверенности происходит в тех случаях, когда представитель:
- заключает от лица доверителя сделки, требующие участия нотариуса (например, купля-продажа земельного участка);
- подаёт заявление о государственной регистрации прав или сделок;
- распоряжается зарегистрированными в государственных реестрах правами.
В некоторых случаях оформить доверенность у нотариуса не представляется возможным. В порядке исключения закон предусматривает, что полномочия, передаваемые поверенному, могут быть подтверждены, например, подписью начальника воинской части, дислоцированной там, где нет нотариальных контор, если документ оформляется для военнослужащего или члена его семьи.
Итак, у вас в руках доверенность. Внимательно прочитайте документ и удостоверьтесь в следующем:
- Текст или написан вручную, или напечатан на пишущей машинке либо с помощью принтера (комбинация вариантов не допустима).
- Даты выполнены прописью, чтобы исключить допечатку (например, тринадцатое июля две тысячи одиннадцатого года).
- Персональные данные совпадают с указанным в общегражданском паспорте (скажем. Наталья и Наталия — разные имена).
- Полномочия представителя отражают те действия, которые предполагается совершить (например, «показать квартиру» неравнозначно формулировке «оформить документы о продаже»)
- Срок действия доверенности не превышает 3 лет, или же есть указание на безотзывный характер документа. Подпись и печать хорошо видны и легко читаются.
РЕКВИЗИТЫ
Каждая доверенность обязательно должна содержать:
- дату составления (иначе документ ничтожен);
- место подписания;
- персональные данные доверенного лица и доверителя (может быть выдана на одного или нескольких поверенных, которые могут действовать сообща или каждый по отдельности; доверителей также может быть несколько, например члены семьи, совместно покупающие жильё);
- для доверителя (юридического лица) — наименование организации, ОГРН (не обязательно, но лучше привести его, особенно если название юрлица-доверителя распространённое), ИНН, фамилия, имя, отчество руководителя. Эти же данные нужны и в том случае, если поверенный — представитель юрлица (например, риелтор, действующий от имени продавца-иностранца);
- подпись доверителя или печать юридического лица.
Срок «годности» доверенности, то есть время, в течение которого поверенный может реализовать данные ему полномочия, указывать необязательно. Максимальный срок действия — 3 года. Если в доверенности нет указания на срок, она действительна в течение 1 года со дня её совершения. Исключения — безотзывная доверенность (с недавних пор используется в предпринимательской деятельности) и доверенность для действия за границей.
ПОЛНОМОЧИЯ
Объём полномочий, которые представляемый передаёт своему поверенному, может быть разным. Перечислим возможные варианты:
- совершение не запрещённых законом сделок в отношении доверителя;
- представительство в любых организациях и учреждениях (в том числе ведение гражданских и уголовных пел со всеми правами.
- предоставленными законодательством);
- представительство в государственных и административных органах (например, оформление кадастровых документов);
- получение денег и корреспонденции;
- открытие счетов в банках;
- ведение наследственного дела (принятие наследства или отказ от него, оформление наследственных прав).
- Если доверенных лиц несколько, каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности (разве что из текста документа не следует обратное).
Если вы хотите поручить представителю совершить дарение некоего имущества, в доверенности обязательно должен быть указан одаряемый и подробно описан предмет дарения, иначе документ не имеет юридической силы.
ПЕРЕДОВЕРИЕ
Обычно доверенное лицо лично совершает те действия, на которые уполномочено. Однако иногда (например, если его вынуждает к этому сила обстоятельств для охраны интересов выдавшего документ) представитель может перепоручить выполнение некоторых действий третьим лицам.
В этом случае в тексте новой доверенности делается пометка-указание на основной документ, приводятся сведения о времени и месте удостоверения, персональных данных доверителя и месте его жительства, в некоторых случаях указаны должностное положение, данные удостоверившего доверенность нотариуса и номер документа в реестре. Передоверенность обязательно удостоверяется нотариусом (это не касается документов, выдаваемых юрлицом своим сотрудникам). Она не может содержать больше полномочий и действовать дольше, чем первоначальная. При этом основная доверенность своей силы не утрачивает, а поверенный может продолжать действовать в интересах доверителя (если иной вариант развития событий не был предусмотрен в тексте документа).
«ЗАГРАНДОВЕРЕННОСТЬ»
При оформлении доверенности для действий за границей используется особый порядок. Первоначально доверенность удостоверяется нотариусом по месту жительства доверителя. Затем этот документ необходимо легализовать в той стране, где будет действовать его представитель.
Легализация может быть полной или частичной. Полная процедура трёхступенчатая: в отделе нотариата Министерства юстиции РФ свидетельствуется подпись нотариуса, затем документ передаётся в Консульский отдел Министерства иностранных дел РФ, после доверенность заверяется в консульском учреждении той страны, для действия в которой предназначен этот документ. Оформляется доверенность на языке той страны, где будет действовать представитель. Так готовят документы для Китая, Египта, ОАЭ.
Упрощённый порядок действует, например, для документов, оформляемых для США, Великобритании, Финляндии, Испании. Органы юстиции проставляют на таких доверенностях, переведённых на соответствующий язык, штамп «Апостиль», удостоверяющий подлинность подписи и подтверждающий должностные полномочия лица, которое подписало документ.
«Заграндоверенность», если в ней нет указания о сроке действия, сохраняет силу до отмены тем человеком или организацией, которые её выдали.
УТРАТА ДОВЕРИЯ
Кроме того, что срок действия доверенности может просто истечь, законодательство предусматривает ещё несколько случаев, при которых документ не имеет более юридической силы. ЭТО:
- отмена доверенности лицом, выдавшим её, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно;
- отказ лица, которому выдана доверенность, от полномочий;
- прекращение работы организации, от имени которой или которой выдана доверенность (например, в результате реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу);
- смерть человека, выдавшего доверенность, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
- смерть поверенного, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
- введение в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности.
Кроме того, и доверенное лицо, и доверитель могут в любой момент времени отказаться от полномочий, которые даются доверенностью. Об этом необходимо известить вторую сторону договора, а также третьих лиц которые принимают участие в сделке. Если доверитель или доверенное лицо умерли, эту обязанность должны выполнить их правопреемники.
Если доверенное лицо с умыслом (или без него) не сообщило об истечении срока своих полномочий, закон защищает ту сторону сделки, которая не знала и не должна была знать о прекращении срока. Все совершённые в это время действия остаются в силе для представляемого и его правопреемников.
