Советы по выбору земельного участка

Практические советы

При покупке земельного участка лучше всего соблюдать определённую последовательность. В первую очередь следует определиться со своими потребностями: нуждаетесь ли вы в доме для сезонного или постоянного проживания. Отсюда будет понятен бюджет, уровень посёлка, удалённость от города, направление, размер участка.

Далее нужно сделать правильный выбор самого участка. Прежде всего оцените расположение посёлка по отношению к основным магистралям, соединяющим с городом, а также по наличию в непосредственной близости необходимых вам инфраструктурных объектов (школы, магазины, медицинские учреждения). Оцените экологию – нет ли рядом с выбранным посёлком, например, свалок мусора, и наоборот, что есть из рекреаций: водоёмы, лес.

Немаловажный фактор – ландшафтные характеристики. «Предпочтительно, чтобы участок был правильной прямоугольной формы, с соотношением сторон 1:2, – рекомендует Иван Матюшин, директор департамента продаж ГК «АСТЕРРА». – Данная формула оптимальна, поскольку построенный на участке дом (как правило, квадратный) будет иметь придомовую территорию и запасное расстояние от фундамента до забора. Участки с большим перепадом рельефа подразумевают существенное увеличение затрат на строительство. Хорошо бы проверить также уровень грунтовых вод, он обуславливает особенности выращивания растений и характер построек».

Перед покупкой участка эксперты также рекомендуют выяснить, есть ли у застройщика требования к типу и архитектурному стилю зданий. От этого зависит, сможете ли вы построить дом своей мечты, насколько у вас будут «связаны руки» и гармоничен ли будет общий вид всего посёлка.

Кроме того, поинтересуйтесь динамикой продаж и заселения. Допустим, посёлок рассчитан на 100 домов, продажи открылись два-три года назад, а участки за это время приобрели и начали застраивать лишь пятеро. Это плохой знак. Имейте в виду- все расходы (охрана, расчистка дорог после каждого снегопада и пр.) лягут именно на эти пять домовладений. Вы хотите к ним присоединиться? «Не советую выбирать посёлки на ранней стадии строительства, – говорит Алексей Коротких, руководитель отдела продаж посёлка «Новорижский». – Останавливайтесь на проектах, где уже реализованы участки, а ещё лучше – построены или строятся дома. Так вы не останетесь одни в пустом поле».

А теперь едва ли не главный вопрос – обязательно нужно выяснить, включено ли в цену подведение коммуникаций. Коммуникации и обещания по ним – самый большой риск при покупке земли. Если коммуникации не входят в стоимость участка, следовательно, собственникам придётся самим заниматься их подключением, что на практике почти всегда означает долгострой. «Даже если землю раскупят за какое-то время и жители приступят к строительству, ожидать, что один из них проявит инициативу, договорится со всеми соседями, соберет с них средства и возьмёт на себя весь процесс согласований, связанных с проведением коммуникаций, было бы странно, – должны содержаться в документах, которые вы подписываете с ним при заключении сделки.

Самый сложный случай – выбор земельного участка, на котором в момент приобретения нет электричества (ни столбов, ни кабеля). Тут надо быть максимально осторожным, так как существует вероятность, что электроэнергию к данному участку подвести нельзя (либо это очень дорого, либо нет мощностей), и не полагаться на устные заверения продавца о том, что всё будет сделано в ближайшем будущем.

«Обещая подвести коммуникации к определённому времени, девелоперы, как правило, называют сроки, которые в конечном итоге могут существенно отличаться от реальных, – отмечает Андрей Урванов, руководитель отдела загородной недвижимости «ЮИТ МОСКОВИЯ». – Более того, нередко бывают случаи, когда стоимость коммуникаций вырастает в процессе их прокладки. Поэтому обратите внимание, чтобы наличие коммуникаций и условия их подключения были чётко прописаны в договоре, а не оставались просто обещаниями из рекламного буклета».

В идеале, для большей уверенности, лучше всё-таки приобретать землю с уже проложенными коммуникациями. Даже если имеются техническое задание, документы, подтверждающие оплату подведения коммуникаций, и т. д., могут вмешаться внешние факторы: сменится руководство района, государство изменит статус земли (как случилось в Новой Москве), и в итоге покупатель может остаться совсем не с тем, на что рассчитывал, сроки подключения коммуникации могут сдвинуться и на год, и на два. К сожалению, на рынке загородной недвижимости много примеров, когда построенные посёлки годами стояли без газа или электричества.

Юридические нюансы

Девелопера стоит изучить не менее тщательно, чем самучасток. Загородный рынок развивается уже более 10 лет, и у большинства игроков есть своя история, к которой можно обратиться: посмотреть реализованные ими проекты, узнать, кто является инвестором и какая у компании репутация. Если для организации проект является первым – это повод проявить осторожность.

Обязательно нужно изучить правоустанавливающие документы. Они доказывают, что продавец обладает правом собственности на данный земельный участок. К таким документам относятся договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права.

Чтобы убедиться в том, что вы покупаете именно тот участок, который смотрели, нужно запросить у девелопера его кадастровый паспорт. Он отражает информацию о категории, виде разрешённого использования земли, её площади, границах и собственнике. Кстати, сегодня эти сведения можно найти с помощью Интернета в кадастровой карте – теперь совсем не обязательно обращаться к застройщикам. «Самое простое – найти участок на публичной карте на сайте Росреестра по кадастровому номеру и сравнить его местонахождение с тем, что вы видели в реалии», – советует Татьяна Ликунова, руководитель юридического отдела агентства элитной недвижимости «ГРЕЙТ РЕАЛИТИ».

«Настоятельно не рекомендуем покупать дачный участок без межевания, которое определяет точные границы землевладения и его привязку к местности, выполненную геодезистами, – добавляет Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-КОНСАЛТИНГ». – Межевой план необходим для постановки участка на кадастровый учёт. В случае отсутствия межевания впоследствии могут возникнуть конфликты с соседями».

Особое внимание обратите на категорию и вид разрешённого использования земель. Участок может относиться к землям населённых пунктов под индивидуальное жилищное строительство (и тогда после возведения дома и оформления его в собственность вы сможете там прописаться); к землям сельскохозяйственного назначения под дачное строительство (в таком жилье с недавнего времени тоже разрешено прописываться) либо к землям под садоводство (в домах, построенных на садовых участках, нельзя прописаться, но проживать можно хоть круглый год). Эта информация есть в документах на участок – свидетельстве о государственной регистрации права, договоре купли-продажи, кадастровом паспорте.

Проверьте, нет ли обременении права собственности на участок (ипотека, аренда, сервитут), – это указано в свидетельстве о государственной регистрации права в строке «Существующие ограничения (обременения) права». Если таковые имеются, то покупать землю не следует. «Разузнайте также, не включён ли выбранный вами участок в зону отчуждения, поскольку, например, рядом пролегает водопровод и линии связи или это охранные зоны водоёмов, линий электропередачи, автострад и пр., – рассказывает Иван Матюшин, директор департамента продаж ГК «АСТЕРРА». – Ещё одна опасность: в перспективном плане властей могут содержаться любые замыслы относительно использования земли, в границах которой находится и ваш участок. Поэтому выясните в местной администрации, не зарезервирован ли участок для госнужд».

Если вы покупаете участок на вторичном рынке (то есть у физического лица), то список документов, необходимых для заключения сделки, дополняется согласием супруга продавца на продажу, согласием супруга покупателя на покупку, справками из ПНД и НД.