Рынок недвижимости Крыма

За те дни, пока я из Москвы пыталась выяснить, что же происходит в Крыму, наслушаться пришлось разного. Киевские друзья утверждали, что «украинцев выгоняют из их домов, ставят российский флаг и говорят, что так и было», крымские – что ничего не происходит, разве что украинские банки вклады заморозили, а недвижимость как была, так и стоит, только дорожает активно. Кто-то кричал, что спрос увеличился в разы, кто-то – что агентства недвижимости массово закрываются, так как клиентов нет. В общем, определенности никакой. Посещение Крыма и общение с реальными продавцами, покупателями и риэлторами должны были дать ответы на вопрос, что же сейчас происходит на рынке недвижимости этого региона на самом деле.

Маршрут

Итак, я стартовала от степной и портовой Феодосии через полудеревенский Коктебель и низкобюджетный Судак к популярной у отпускников Алуште и финишировала в крымской жемчужине – Ялте. «За бортом» этого исследования из крупных городов оставались лишь Севастополь и Симферополь, зато появлялась возможность проехать по небольшим поселкам – Курортному, Солнечной Долине, Новому Свету, Морскому и Рыбачьему.

Схема работы была такая: изучение города начиналось с мониторинга объявлений в местных газетах и на сайтах, продолжалось разговорами с риэлторами, с кем удалось предварительно договориться о комментариях еще из Москвы или кого нашла на месте. Затем следовал осмотр выставленных на продажу объектов: земельных участков и элитной недвижимости – как квартир, предлагаемых к продаже в новостройках, так и самых дорогих объектов на вторичном рынке. Вечером все «путевые заметки» выкладывались на страничку в социальной сети «Фейсбук», чтобы читатели могли отслеживать ситуацию в режиме онлайн. На следующий день я снова пускалась в путь. В дороге время тоже старалась не терять: проезжая небольшие поселки, фотографировала объекты недвижимости с баннерами «продается» и общалась с продавцами по телефону.

Кстати, те, кому интересны именно путевые заметки, могут ознакомиться с ними на нашей странице в«Фейсбуке» под хэш-тегом #большоекрымскоепутешествие. А в этой статье мы постараемся дать основные выводы, сделанные на основе собранной информации, и проиллюстрировать их наиболее интересными объектами, которые удалось увидеть
собственными глазами.

Крымские тренды: рынок

Истина, как показала поездка, оказалась, как водится, где-то посередине. Возможно, кто-то из владельцев недвижимости, проживающих на территории Украины, в ближайшее время выставит на продажу свои объекты. Но из домов, водрузив на них российский флаг, никого не выгоняют. Некоторые агентства недвижимости действительно «ушли на каникулы», так как количество объектов в риэлторских базах резко сократилось. При этом те компании, что продолжают работать, «зашиваются». «Мои риэлторы сбились с ног, все на показах» – стандартная фраза для тех, кто в эти дни продолжает трудиться.

Спрос

Первое, что отмечают все эксперты, как риэлторы так и застройщики, – ажиотажный спрос. За последний месяц появилось множество желающих приобрести недвижимость в Крыму. «Число посетителей на сайте компании выросло с 200-300 в день до 1200-1500», – отмечает генеральный директор феодосийского агентства недвижимости «Абсолют Крым» Николай Луценко. «Спрос на жилые квартиры и объекты коммерческо-рекреационного назначения сейчас бьет все рекорды со времен 2005-2007 года», – соглашается с ним генеральный директор крымской строительной компании «Монолит» Руслан Бурдейный.

Начальник отдела продаж жилого комплекса «Дипломат» в Ялте Галина Либстер тоже говорит о резко возросшем спросе. «Количество звонков увеличилось на порядок. Появились покупатели, которые бронируют апартаменты в буквальном смысле слова не глядя, даже не приезжая сюда. Я сперва уговаривала их посмотреть комплекс, выбрать апартаменты по душе, ведь приобретение недвижимости – это серьезно, у каждой квартиры собственные видовые характеристики. Но они отвечают, что нет времени», – удивляется она.

О таких же «сделках вслепую» рассказывают и риэлторы. Например, по словам Николая Луценко, буквально на днях именно так «ушел» дом в поселке Береговое площадью 200 кв.м, расположенный на участке в семь соток, в 700 м от моря. Цена вопроса – 240 тыс. долл. Примечательно, что и продавец и покупатель были из Питера, да и сделку заключили там же, даже не выезжая в Крым, хотя новый владелец дома до этого его «в глаза не видел».

Соответственно, активизации спроса способствовали именно россияне; число граждан Украины, ранее активно покупавших недвижимость в Крыму, резко сократилось.

«Если еще полгода назад львиная доля покупателей были из Киева, Донецка, Днепропетровска и Харькова, то сегодня это жители России и крымчане. Также покупают недвижимость жители близлежащего зарубежья, например из Белоруссии», – говорит Руслан Бурдейный. По словам Галины Либстер, если раньше около 65% сделок приходилось на покупателей с Украины, а россияне составляли лишь 35%, то сейчас число желающих приобрести квартиру жителей РФ выросло до 95%, а украинцы составляют лишь 5%.

Впрочем, основная часть потенциальных покупателей из России едут в Крым самостоятельно. С тремя из них мне довелось столкнуться даже дважды – вначале в отделе продаж ЖК «Дипломат», потом на пороге ялтинского агентства недвижимости. Свое желание приобрести недвижимость в Крыму они объясняют не инвестиционной привлекательностью объектов на данном этапе, а давней потребностью иметь дом или квартиру на берегу моря. Черноморское побережье России в качестве альтернативы они не рассматривают, так как «крымский климат лучше», а рынок недвижимости от Сочи до Анапы «перегрет».

Изучить предложение решили именно сейчас, уверенные, что цены очень скоро вырастут до сочинского уровня. При этом покупать абсолютно не боятся, собираются заключить предварительный договор и оставить аванс, а потом ждать, когда в Крыму начнет работать система регистрации. «А чего опасаться-то? Все равно заработает система, пусть через месяц или три, ну а цену мы зафиксируем», – объяснил один из покупателей.

Предложение

А вот предложение в Крыму резко снизилось. Продавцы массово снимают квартиры и дома с продаж, поскольку очень боятся «продешевить». Николай Луценко оценивает количество таких объектов в 70% от состояния «до референдума» и сокрушается, что все риэлторские базы устарели и им необходим «обгрейд». И это не говоря уже о сайтах, куда продавцы выкладывают свою недвижимость самостоятельно.

Соответственно, те, кто все же готов расстаться с собственностью, массово поднимают цены. Притом везде по-разному – от 20% до 200%, все зависит лишь от аппетита продавца. «Появилось очень много совершенно неадекватных предложений, когда опасение продешевить приводит к появлению слишком высокого ценника. Какая-нибудь бабушка, наслушавшись репортажей о высокой стоимости квартир в Москве, выставляет свою «однушку» в два-три раза дороже, чем до референдума. Следующие продавцы, увидев столь резкий рост стоимости жилья на соседней улице, тоже поднимают цену», – отмечает одна из сотрудниц агентства недвижимости «Ялта-Сити».

Наиболее характерно это, естественно, для вторичного рынка; застройщики, во всяком случае работающие в сегменте дорогой недвижимости, пока держат цены. Хотя в этом, конечно, тоже есть определенная доля лукавства, так как стоимость квадратного метра в Крыму принято указывать в американской валюте, курс которой в последнее время нестабилен. Теоретически девелоперы, конечно, могут поднять цены в ближайшие несколько месяцев, особенно учитывая откровенный форс-мажор с необходимостью перерегистрации компаний и переходом на работу в рамках российского законодательства с его 214-ФЗ и непростой системой сдачи/приемки объектов в эксплуатацию, а также с резким ростом стоимости стройматериалов в Крыму и изменением схем взаимодействия с поставщиками.

Цены на новостройки экономкласса в Ялте, по словам местных риэлторов, растут каждый день. «Еще до нового года я планировала продать свою однокомнатную квартиру в старом районе города и приобрести в новом доме, цены были сопоставимы – около 50 тыс. долл. Сейчас стоимость новой «однушки» в самых отдаленных районах начинается от 60 тыс. долл.», – рассказала сотрудница АН «Ялта-Сити». Риэлторы, кстати, сокрушаются, что сейчас в самом популярном курортном городе Крыма просто нечего предложить покупателю с небольшим бюджетом: «Дешевых квартир не осталось».

Рынок земли в Крыму тоже растет, и адекватности там также немного. «Появилось большое количество посредников, которые набавляют 10-20 тыс. долл. к прайсу продавца и начинают искать покупателей самостоятельно. При этом комиссия официальных риэлторов – 3% от сделки, но не менее 1 тыс. долл.», – отмечает Николай Луценко из Феодосии.

Сделки

Официальных сделок на рынке недвижимости Крыма сейчас не проводится, так как старая система, когда стороны подписывали договор у нотариуса, а потом он вносил данные о сделке в украинский госреестр, не работает, а новая, российская, пока не образована. После референдума Украина отрубила Крым от общей базы, поэтому сейчас невозможно ни зарегистрировать право собственности по украинскому законодательству, ни проверить правовую чистоту объекта недвижимости на имеющиеся обременения, ни проследить его историю.

Реальные сделки, по общему мнению всех опрошенных экспертов, единичны и знать о них могут только продавец/покупатель и риэлтор, если он в этой сделке присутствует. Пока схема выглядит следующим образом: стороны заключают договор купли-продажи, передают деньги под расписку и ждут, когда заработает регистрация. Либо вносят аванс, заключают предварительный договор купли-продажи и также ожидают завершения моратория. Пользоваться банковскими ячейками в Крыму пока опасаются, так как украинские банки на территории полуострова прекратили свою работу, а российские пока только открывают офисы.

«Авансы выросли с 1 тыс. долл. (стандартный для Крыма еще до нового года) до 10 тыс., а в некоторых случаях и до 20 тыс. долл. Но иногда продавец предпочитает вернуть аванс в двойном размере, зато продать недвижимость на 30-70% дороже», – рассказывает Николай Луценко. Кроме того, по его словам, политическая нестабильность привела к тому, что 50% сделок, заключенных в январе-феврале, сорваны. Продавцы либо сняли объекты с продажи, либо подняли цену.

Как в любое смутное время, сейчас в Крыму появились «посредники», которые советуют и далекие от законов обеих стран способы оформления права собственности. Например, мне лично дважды предлагали заключить сделку на территории Украины и задним числом включить в госреестр. Надеюсь, по поводу законности таких действий ни у кого иллюзий не возникает и у будущих покупателей недвижимости хватит здравого смысла отказаться от подобных схем.

Возможности: старо дачные места и брошенные земли

Говорить об инвестиционных перспективам мы, пожалуй, не будем. Ситуация на Украине и вокруг нее до сих пор нестабильна, и во что она выльется в конечном итоге, неизвестно. Поэтому обратим внимание читателей на сегменты, которые могут быть интересны теоретически. Если раньше россияне могли приобрести только участки в дачных кооперативах, притом с уже готовым строением, то сейчас выбор значительно расширится за счет садовых участков (ранее их могли приобрести только граждане Украины и цены на них были невысоки). Несмотря на маленькую площадь (преимущественно шесть соток), они зачастую расположены в привлекательных «стародачных» местах неподалеку от моря и засажены плодовыми деревьями.

Кроме того, на рынок могут поступить и участки, которые выделялись гражданам Украины, проживающим не в Крыму, и таких тоже немало.

По закону любой гражданин этой страны мог один раз в жизни получить землю, в том числе на территории Крымского полуострова. Возможно, кто-то из владельцев пожелает от таких участков в ближайшее время избавиться. Кроме того, многие из украинцев, получив землю, не спешили ее оформлять в собственность и регистрировать. Что будет с этими участками – вообще непонятно; возможно, через какое-то время такие объекты все же появятся на рынке.

Риски: от самозахвата до засухи

А вот опасностей покупателей недвижимости в Крыму подстерегает значительно больше, и на эти риски мы предлагаем обратить максимум внимания.

Первый и самый главный – юридическая чистота сделки. Касаться это может как приобретения квартиры или дома на вторичном рынке, так и покупки земельного участка. Не вдаваясь в откровенно мошеннические схемы (а число тех, кто попытается нажиться на «богатеньких» россиянах, в Крыму в ближайшие полгода резко вырастет, и сомнений в этом никаких нет), остановимся на самых тонких моментах.

Уже во время моей поездки по полуострову, по словам риэлторов, в базах появилось немало недвижимости «с обременениями». Например, продавец не смог расплатиться по кредитам и теперь его недвижимость по решению суда находится под арестом. Однако получить информацию об этом покупатель «с улицы» не может – она находится в украинском реестре, и вытащить ее оттуда официально невозможно. Конечно, у местных риэлторов существуют тесные связи на Украине и кто-то из них может попытаться проверить выбранный для покупки объект на наличие обременении. Однако точность такой проверки лично у меня вызывает большие сомнения.

То же самое касается и земельных участков. Коррумпированность украинских чиновников, в том числе занимающихся выделением земли под застройку, скорее всего, еще долго будет аукаться как строителям, так и покупателям. Например, участки, полученные «самозахватом», в простонародье именуемые «крымские туалеты». Те, кто бывал здесь, наверняка обращали внимание на поля, заставленные небольшими строениями, часто без крыши. Правда, некоторым счастливчикам удавалось их впоследствии узаконить. Но правомочность такого узаконивания, кстати, общественность и эксперты ставили под сомнение еще задолго до референдума. Так что теперь одни «туалеты» до сих пор не востребованы, а вот на месте других уже возвышаются особняки. География таких «самозахватов» обширна: рядом с мысом Меганом около Судака, в районе Морского, по дороге от Алушты к Симферополю.

Коррупция привела и к тому, что строительство велось в откровенно природоохранных зонах – на берегу моря, территории заповедников и т.д. Что будет с уже возведенными объектами недвижимости после того, как Крым начнет жить действительно по российским законам? Не будут ли эти дома стоимостью в несколько миллионов долларов, опрометчиво возведенные в столь привлекательных местах, снесены бульдозерами? И не поэтому ли они сейчас все чаще появляются в продаже, причем по вполне адекватным ценам?.. К теоретическому сносу может привести и несоответствие строения целевому назначению участка. Например, планировали построить гаражные боксы, а получились два милых отеля. Аналогичный весьма спорный формат – надстроенные эллинги для яхт.

В некоторых случаях местные власти давали разрешение на строительство, с моей точки зрения, не особо задумываясь не только о законности своих действий, но и о безопасности будущих жильцов и отдыхающих. Яркий пример столь странного отношения к застройке – поселок Рыбачье.

Отдельной темой для исследования при приобретении земельного участка в Крыму обязательно должны стать наличие подъезда к нему (особо актуально для горных территорий), геология самого участка (на скале дом, конечно, можно возвести, но в условиях сейсмоактивной территории, что на порядок увеличивает стоимость строительства, это будет по-настоящему дорогим удовольствием) и наличие коммуникаций, а также возможность их подведения. Если с отсутствием электричества и газа на полуострове как-то можно смириться (существуют солнечные батареи и ветрогенераторы), то без воды в местном климате особо не забалуешь.

Причем без воды может оказаться участок и в кооперативе с водопроводом, особенно если расположен высоко над уровнем моря. Бывает, что в нижней части садоводства вода есть, а наверх уже не доходит. Да, местные жители приучены решать и эту проблему – устанавливают резервуары, а воду закупают. Сейчас цена вопроса, например, в Феодосии – 1 тыс. руб. за 6 куб.м, то есть машину. Но на каждый ли высокогорный участок заедет цистерна?