Присоединяем чердак к квартире

Владельцы квартир на последних этажах всё чаще задумываются о возможности присоединить к основной жилплощади часть чердака. Преимущества этой операции очевидны, однако осуществить её бывает не так-то просто.

ОФОРМЛЕНИЕ НА СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА

Этот способ заполучить чердак самый простой. Оформить все необходимые документы ещё до того, как дом будет сдан в эксплуатацию, намного легче. Ведь в этом случае чердак (технический этаж) пока ещё не является общей собственностью, поэтому согласие всех жильцов для его приобретения не понадобится.

ВАЖНО! ЧЕРДАК ИЛИ ТЕХНИЧЕСКИЙ ЭТАЖ?

Чердак—это нежилое пространство между крышей дома и перекрытием последнего этажа. Технический этаж—последний (а иногда нулевой) уровень здания, предназначенный для размещения различных инженерных коммуникаций и оборудования. Это могут быть силовые установки для лифта, приборы кондиционирования и вентиляции и многое другое.

Если над вашей квартирой располагаются какие-либо стационарные агрегаты или проходит воздуховод, присоединить эту часть помещения в принципе невозможно. С чердаком же всё значительно проще, если только он не выполняет функции технического этажа.

Узнать, что именно находится над вашим жильём необходимо заранее.

ДОГОВОР С ЗАСТРОЙЩИКОМ

Прежде всего, необходимо договориться с застройщиком. Получив его принципиальное согласие, вам следует подняться вместе с представителем застройщика на чердак и определить границы ваших будущих владений. Далее застройщик оформляет для вас отдельный договор долевого участия (ДДУ) на чердачное помещение. Там же будет оговариваться и стоимость. Обычно это 0,5% от стоимости вашего жилья в этом доме, но не менее 20 тыс. руб./м².

РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА

Следующий шаг—получение технического проекта с целью присоединить чердак к вашей основной квартире и сделать его жилым. Разработку этого документа можно заказать в специализированном архитектурном бюро или в той организации, которая в своё время оформляла документацию для вашего застройщика. Важно, чтобы проект полностью соответствовал всем нормам жилого помещения, иначе разместить на чердаке жилую комнату вам не разрешат.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА

Получив проект, можно приступать к переустройству чердака. Проще всего эти работы поручить подрядчику, который занимается строительством и отделкой дома. Предварительно перепланировку нужно согласовать с застройщиком, чтобы он успел внести все изменения в начальный проект дома. Понятно, что все эти работы будут осуществляться за ваш счёт.

ПЕРЕОФОРМЛЕНИЕ

Нельзя забывать, что приобретённая площадь на чердаке относится к нежилой и пользоваться ею для проживания нельзя. По этой причине после получения права собственности придётся сразу же начать процедуру перевода чердака в жилой фонд.

Для начала в районном бюро технической инвентаризации необходимо заказать паспорт на новое помещение. Далее вместе с этим документом и проектом перепланировки следует обратиться в местную инспекцию по жилью: именно она выносит решение об изменении статуса «второго этажа» вашей квартиры.

ОФОРМЛЕНИЕ В УЖЕ ПОСТРОЕННОМ ДОМЕ

Более сложный вариант. Чтобы приобрести часть чердака в давно заселённом доме нужно запастись немалым терпением. Прежде чем решаться на эту процедуру, лучше заранее взвесить все «за» и «против».

ПОЛУЧЕНИЕ СОГЛАСИЯ ЖИЛЬЦОВ

Пожалуй, это самый трудный этап выкупа чердака. Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ чердачное помещение (технический этаж) является общей долевой собственностью всех владельцев жилья в многоквартирном здании. Для переустройства и отделения какой-то её части необходимо письменное разрешение от всех (без исключения) собственников квартир. Стоимость выделяемой площади определяется в процессе переговоров на общем собрании.

К сожалению, отношения с соседями не всегда складываются хорошо, поэтому получить их одобрение на сделку удаётся далеко не всегда.

ВАЖНО!

Если ваш дом относится не к коммерческой, а к муниципальной застройке и собственники жилья в нём отсутствуют, то разрешение необходимо получать в департаменте имущества вашего города.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА

После того как жильцы одобрят ваше намерение отделить часть чердака, следует заключить договор на его приобретение. Договор заключается непосредственно с товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) или другой аналогичной организацией самоуправления. К документу необходимо приложить протокол общего собрания собственников с подписями жильцов. Затем договор нужно зарегистрировать в Росреестре.

ВАЖНО!

Для того чтобы оформить такое соглашение, необходимо наличие у ТСЖ зарегистрированных прав долевой собственности. В противном случае эти права придётся регистрировать самостоятельно, или же заключать договор на безвозмездное пользование.

СОГЛАСОВАНИЕ ПРОЕКТА

Разработать проект по перепланировке чердака — это только полдела: план переустройства придётся согласовывать с различными инстанциями. Прежде всего это такие организации, как Госпожнадзор и Роспотребнадзор, а также газовая служба (если дом газифицирован), градостроительное управление (в Москве — ГлавАПУ), а в некоторых случаях — комитет по защите памятников архитектуры. После того как все бумаги будут собраны, можно смело отправляться в жилищную инспекцию, которая и выдаст окончательное разрешение на переустройство.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА И РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ

После завершения ремонта вызывайте сотрудников инспекции по жилью и представителя БТИ. Первые составят акт о проведённой перепланировке и проверят её соответствие представленному ранее проекту. Второй внимательно осмотрит переделанное помещение и внесёт необходимые изменения в его техпаспорт.

Всё, что вам останется сделать,— подать заявку на регистрацию права собственности. Отнести её нужно в ближайший офис Государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или в многофункциональный центр «Мои документы».