Нововведения в сфере недвижимости — Энциклопедия строительства и ремонта

Нововведения в сфере недвижимости

Законодательство постоянно меняется, адаптируя юридические требования к современным реалиям. Поговорим об изменениях, касающихся правил оформления различных сделок на рынке городской и загородной недвижимости.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

С 1 января 2017 г. вступает в силу новый закон о государственной регистрации (№218-ФЗ от 13.07.2015), призванный как упростить оформление права собственности на недвижимое имущество, так и создать эффективный механизм противодействия мошенническим сделкам на рынке жилья. Кроме того, появится Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который объединит Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН), а также сведения реестра границ территорий. В Единый реестр будут включены реестровые дела, кадастровые карты и книги учёта документов.

article449

Местные органы власти должны предоставлять для Единого государственного реестра недвижимости следующие документы: об установлении или изменении границ населённых пунктов, земельных участков; о виде разрешённого использования земель и переводе их из одной категории в другую; о новом строительстве жилья или об изменении его собственника; о переводе помещения из жилого в нежилой фонд и наоборот; о собственниках земель и зданий (юридических и физических лицах); о гражданах (рождение и смерть, регистрация по месту жительства, установление опеки и попечительства).

Благодаря объединённому информационному ресурсу перестанут дублироваться сведения об объектах недвижимости, повысится достоверность информации за счёт уменьшения количества возможных ошибок в документах. К тому же сделки с недвижимостью отныне можно будет совершать при подаче заявления в «одно окно», а их сроки сократятся. Постановка квартиры на учёт теперь должна занимать пять рабочих дней, а регистрация прав собственности — семь.

Для совершения сделки необходимо обращаться в МФЦ. На Росреестр возложена функция проведения правовой экспертизы операции. Орган регистрации несёт ответственность за утрату или искажение содержащихся в ЕГРН сведений, а также за их полноту. Ущерб, причинённый из-за недобросовестного выполнения служебных обязанностей сотрудниками регистрирующей организации, будет возмещаться государством, а уже затем взыскиваться с провинившихся чиновников. Кроме того, функционирование Реестра улучшится благодаря электронному документообороту между всеми ведомствами. Отныне органы ЗАГС обязаны направлять в Росреестр сведения о регистрации смерти граждан в течение трёх дней, чтобы исключить возможность проведения нелегальных сделок с имуществом умерших.

Большой плюс нововведения заключается в том, что для защиты сделок не нужно усложнять сбор или увеличивать количество документов, необходимых для регистрации права. Тем не менее существует и минус. Интернет-сервисы на сайте Росреестра действительно работают, они совсем не сложны в использовании. Однако для отправки электронных заявлений необходима электронно-цифровая подпись, которую физические лица вряд ли станут приобретать для единственного обращения (хотя по-прежнему можно воспользоваться услугами агентств недвижимости, ведь у большинства из них есть сертификаты электронной подписи).

ИНСТРУКЦИЯ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ

Для того чтобы зарегистрировать права на недвижимость с помощью интернет-сервиса, нужно выполнить ряд условий.

С помощью сервиса «Жизненные ситуации» портала Росреестра собрать необходимый пакет документов (в электронном виде). При этом следует выбрать из списка тип объекта сделки, тип операции (купля-продажа, дарение, наследование), а также ответить на несколько уточняющих вопросов.

Заполнить заявление на портале, используя имеющийся образец, и приложить требуемые документы в электронном виде.

Все отправляемые документы, включая заявление, следует заверить усиленной квалифицированной электронной подписью. Сертификат электронной подписи можно приобрести в одном из удостоверяющих центров, аккредитованных Министерством связи и массовых коммуникаций (перечень — на портале Росреестра). Обращаем ваше внимание, что заверять документы электронной подписью должны все участники сделки. Документ, выданный государственными или муниципальными органами, заверяют соответствующие властные структуры либо удостоверяет нотариус. Когда заявление рассмотрят, отправитель получит ссылку по электронной почте.

БЕЗ СВИДЕТЕЛЬСТВА

С 15 июля 2016 г. владельцам недвижимости в качестве основного документа начали выдавать выписки из Единого реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним. Выданные ранее свидетельства по-прежнему юридически значимы, но для проведения сделок больше не требуются.

После введения Единого государственного реестра недвижимости процесс регистрации сделок не претерпит изменений. Выписки всегда играли роль вторичного документа, их запрашивали риелторы и покупатели квартир для проверки юридической чистоты объекта. Так будет и дальше — выписка сохраняет статус правоподтверждающего документа (противовесом являются правоустанавливающие документы, то есть договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, справка ЖСК, акт государственного органа о предоставлении жилых помещений, свидетельство о приватизации, без которых невозможна ни одна сделка).

Обратите внимание: новая, удостоверяющая выписка не дублирует предыдущую. Удостоверяющая выписка подтверждает, что на указанную в ней дату зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, о чём в ЕГРН сделана регистрационная запись под соответствующим номером. Удостоверяющая выписка выдаётся после оформления прав на недвижимость. Её можно бесплатно получить как в бумажном, так и в электронном виде, поскольку этот документ покрывается государственной пошлиной.

Выписка прежнего образца теперь называется дополнительной. В ней указывают имя собственника, адрес, описание недвижимости, сведения о виде зарегистрированного права, дате и номере его регистрации, а также обременения: ипотека, арест и аналогичные сведения. Дополнительную выписку можно получить независимо от места нахождения объекта недвижимости. При этом кто угодно вправе подать запрос — достаточно обратиться в территориальный отдел Росреестра с паспортом гражданина РФ. Именно поэтому в выписке не содержатся сведения о документах, на основании которых зарегистрировано право собственности. Выписка в электронном виде обойдётся в 150 руб., в бумажной форме — в 200 руб. При заказе документа из другого региона стоимость составит 300 руб. «Срока годности» у дополнительной выписки нет, однако для получения актуальной информации лучше заказывать документ непосредственно перед проведением сделки. В этом случае сведения в нём будут действительны на дату запроса.

В выписке из ЕГРН содержится значительно больше важной информации, что поможет предотвратить мошенничества, основанные на использовании неполных сведений об объекте недвижимости, который является предметом сделки. В то же время электронный документооборот более уязвим с точки зрения кражи личной информации. Киберпреступники будут пытаться получить доступ к Единому реестру, поэтому одна из важнейших задач государства состоит в том, чтобы обезопасить базы данных от хакерских атак.

УДОСТОВЕРЕНО НОТАРИУСОМ

В рамках стратегии противодействия мошенничеству в конце 2015 г. было законодательно закреплено требование продавать доли недвижимости лишь при участии нотариуса. К сожалению, это правило пока не распространяется на дарение доли. То есть добросовестные собственники до сих пор не защищены от мошеннических действий, схожих с рейдерским захватом, когда после покупки крохотной доли в квартиру вселяются десятки асоциальных персонажей. Невыносимое соседство заставляет остальных владельцев продавать доли по крайне невыгодной цене, лишь бы выехать из «нехорошей квартиры».

При удостоверении любой сделки с недвижимостью нотариус выполняет сразу несколько антимошеннических функций. Во-первых, разъясняет сторонам суть сделки, её содержание и возможные последствия (например, купля-продажа может быть признана недействительной или её можно оспорить, если нарушены правила оформления). Учитывая недостаточный уровень юридической грамотности граждан, консультативная помощь не помешает. Во-вторых, нотариус обязан убедиться в соблюдении всех правовых нюансов (скажем, при продаже доли все собственники были надлежащим образом извещены о возможности преимущественной покупки этой части недвижимости). В-третьих, при удостоверении договора дарения доли нотариус должен проверить, не является ли сделка притворной, прикрывающей куплю-продажу. В-четвёртых, нотариус стоит на защите интересов несовершеннолетних. Любое отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетних должно быть нотариально удостоверено.

Стоит заметить, что участие нотариуса не слишком обременит собственников. Тариф на удостоверение сделки с долями недвижимого имущества, согласно Налоговому кодексу РФ, составляет 0,5 % от стоимости доли, но не более 20 тыс. руб. Если нотариус откажет в удостоверении сделки, граждане могут обратиться в суд. Это тоже часть юридической защиты, поскольку нечистым на руку продавцам и покупателям вряд ли захочется оправдываться в суде и доказывать юридическую чистоту явно мошеннической сделки. По сути, нотариус теперь выполняет те же функции, что и система «одного окна», по-скольку может самостоятельно собрать необходимый пакет документов, подать их в Росреестр и выдать готовые документы сторонам сделки.

Статистика свидетельствует, что за последние год-полтора количество обращений к нотариусам для удостоверения сделок с недвижимостью неуклонно растёт. При этом существенно уменьшаются издержки на нотариальные действия, поскольку значительно сокращается количество судебных дел, связанных с оспариванием сделок с долями недвижимого имущества.

НОВАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА

В 2016 г. налог на землю и недвижимость для жителей Москвы впервые рассчитывался по новой кадастровой стоимости. Ставка по фискальным платежам для собственников чуть более 4 млн квартир, 64 тыс. индивидуальных коттеджей, 372 тыс. гаражей и машиномест, а также 23 тыс. дачных и садовых домов составила: 0,1 % от стоимости имущества (при оценке объекта до 10 млн руб.); 0,15 % (от 10 до 20 млн руб.); 0,2 % (от 20 до 50 млн руб.); 0,3 % (от 50 до 300 млн руб.). Заказчиком работ выступал департамент городского имущества города Москвы. Полученные в результате оценки данные органы Росреестра внесли в государственный кадастр недвижимости.

Минусы массовой оценки жилья очевидны. При таком способе город делится на кадастровые кварталы. Схожие объекты (дома одинаковых серий) в этом случае оцениваются одинаково, что не отражает реального положения дел, поскольку, например, квартиры с видом на парк или с окнами на оживлённую дорогу будут стоить совершенно по-разному.

С результатами оценки можно ознакомиться с помощью интернет-сервисов «Публичная кадастровая карта», «Получение сведений из ГКН» или «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки» на портале Росреестра (раздел «Электронные услуги»). Если собственник не согласен с кадастровой оценкой, он вправе обратиться в комиссию Росреестра или в суд для её изменения. Однако при этом владелец должен будет предоставить результаты оценки имущества, проведённой независимыми экспертами. Пока обращений по поводу корректировки кадастровой оценки немного (по сравнению с ближайшим соседом — Московской обл.).

Вам понравится

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Поделиться записью в соц. сетях