Если управляющая компания не права

Корень проблем

Коммунальные платежи в коттеджных посёлках делятся на две части. Переменная – это плата по счётчикам за газ, электричество, воду. Фиксированная – расходы на капитальный ремонт, вывоз мусора, почту, охрану, зарплату персонала, обслуживание коммуникаций, инфраструктуры и пр. «Причём если переменную часть вы ещё можете контролировать самостоятельно, то именно в фиксированной зачастую скрываются проблемы, – говорит Ирина Маевская, руководитель юридического департамента Группы компаний «ПРЕМЬЕР». – Например, возмущение могут вызвать расходы на выплату немалой зарплаты трём заместителя управляющего, в то время как сантехником в посёлке является один гастарбайтер, который к тому же выполняет функции и дворника, и электрика. Или же платежи на капитальный ремонт взимаются ежемесячно, а вот каким образом и кем контролируется собранная за несколько лет весомая сумма – большой вопрос».

Корень проблем чаще всего кроется в неподотчётности УК жителям, отсутствии прозрачности тарифов. И зависит это совсем не от уровня коттеджного посёлка, а скорее от изначальной цели девелопера. Если девелопер рассматривает УК как средство получения высокой пожизненной ренты, он сажает в посёлок «карманную» компанию с непрозрачными сметами. «В этом случае земли общего пользования, а нередко и коммуникации (сети) остаются в собственности застройщика (девелопера, инвестора проекта), который создаёт свою или привлекает дружественную ему управляющую компанию, – рассказывает генеральный директор SOHO Estate Андрей Кузнецов. – Как правило, это происходит, если нет организации, объединяющей собственников, – ТСЖ, НК и т. п. УК от застройщика устанавливает ничем не обусловленные завышенные цены на коммунальные услуги – вот вам и сверхрентабельный бизнес».

«При этом зачастую причина появления таких УК с завышенными тарифами кроется в том, что они за счёт платежей жителей по текущей эксплуатации исправляют недоделки строителей, – добавляет Илья Дискин, директор проекта Фламандия ECO VILLAGE. – Практика показывает, однако, что подобные «карманные» управляющие компании рано или поздно уходят с рынка, так как не выдерживают конкуренции с рыночно ориентированными компаниями. И чаще всего под давлением заведённых уголовных дел». Но «крови попить» у вас они успеют.

Так что если управляющая компания была навязана собственникам застройщиком, то уже есть повод насторожиться. «Как правило, это значит, что объект был принят без надлежащего контроля и изначально не соответствует нормам эксплуатации, – замечает Светлана Куркова. – Например, утаиваются дефекты, такие как недостаточные мощности системы коммуникаций, несоответствие объёма стоков воды имеющемуся оборудованию. На бытовом уровне это выражается в том, что если один собственник наполнит бассейн, то другой не сможет тогда же принять душ или напор воды будет очень слабым».

Если же девелопер хочет показать на примере данного посёлка свою привлекательность для жителей следующих проектов, тогда он либо нанимает компанию с рынка, либо создаёт свою, но делает её полностью подотчётной собственникам жилья. В таком случае УК понимает, что от качества оказываемых ею услуг и их стоимости зависит её будущее в этом посёлке.

Инструкция к действию

Когда градус недовольства услугами УК начинает зашкаливать, в первую очередь нужно запросить смету, из которой будут видны все расходы на жизнеобеспечение посёлка. По смете можно понять, сколько должен платить каждый владелец дома, на что и в каком количестве идут ваши деньги. Внимательно знакомьтесь со всеми документами. Запрашивайте расшифровку всех коммунальных платежей и пояснения по расходам от УК. Возможно, от каких-то трат собственники захотят полностью отказаться, а какие-то заметно сократить. Как правило, УК работает с охранным предприятием, мусороуборочной, инженерной и другими службами на договорной основе. Поэтому всегда можно поставить перед ней задачу подыскать более дешёвую альтернативу и заключить новый договор.

«Если в эффективности распределения средств есть сомнения, можно провести общее собрание всех домовладельцев, после чего организовать аудит УК с целью проверки оборота денежных средств, сокращения затрат, а также смещения аппарата управления УК, – советует заместитель исполнительного директора по работе с клиентами агентства эксклюзивной недвижимости «УСАДЬБА» Андрей Хазов. – Если компания отказывается от проверки, то по уставу собственники имеют право отстранить аппарат управления от работы либо обратиться в суд».

Так или иначе, если вы являетесь жителем коттеджного посёлка, приготовьтесь к тому, что за УК необходим постоянный контроль, и если возникают проблемы, то решать их нужно будет всем сообща. Сплотите соседей и созовите общее собрание участников ДНТ/СНТ/НП – это главный орган управления, который определяет тарифы, голосует за бюджет, выбирает УК или переизбирает председателя. Организуйте в своём коттеджном посёлке Товарищество собственников жилья (ТСЖ).

«Обращайтесь к профессиональным юристам, если нет времени или не хватает специальных познаний, – советует Ирина Маевская. – Иногда по одним и тем же фактическим обстоятельствам можно подать несколько видов исков.

При этом одни из них будут заведомо выиграны, а другие- проиграны. И только опытный юрист поможет определиться со стратегией борьбы и исками, которые окажутся успешными. Будьте ответственными и активными, ведь вы – собственник. Не ожидайте, что кто-то за вас решит ваши проблемы или ситуация изменится сама собой».

Ксожалению, если нет доброй воли со стороны УК, цивилизованно выйти из конфликта не получится. Жителям приходится инициировать обращения в районную прокуратуру. «Но здесь есть и оборотная сторона медали, – говорит Илья Дискин. – Бывают случаи, когда особенно активные собственники искусственно раскачивают ситуацию, для того чтобы захватить власть в посёлке и поставить туда уже свою УК. Это конкурентная борьба за финансовые потоки, не всегда добросовестная. Важно видеть обстановку в целом и отделять правомерные требования жителей от попыток перехватить управление посёлком».

При этом эксперты обращают внимание на то, что нередко рассерженные собственники делают ошибку, прибегая к помощи средств массовой информации. Выходит статья или репортаж на телевидении, формируется общественное мнение – но не более того. Никакой журналист не вывезет вам мусор, не включит воду, не вычистит дорожки, не снизит коммунальные платежи. Так что не надо спешить, а стоит подумать, в какую инстанцию обратиться с жалобой на действия или бездействия работников управляющей компании.

«Если жители обратятся в прокуратуру, то есть надежда, что во всём разберутся, а виновных накажут, – уверен адвокат Олег Сухов, президент Гильдии юристов рынка недвижимости. – С недобросовестными предпринимателями и бюрократической чиновничьей системой, которые изощрённо противостоят населению, надо бороться, не допуская ошибок в правовом поле».

И всё же многое зависит от уровня подготовки, управленческих качеств, порядочности и отзывчивости сотрудников и руководства УК, считают эксперты. Каким бы сложным ни был собственник, с ним нужно работать. Вовремя информировать владельцев домов о стоимости коммунальных услуг, быть готовыми показать все договоры и объяснить, из чего складывается сумма платежей.

«Единственный выход для управляющей компании – это честность и полная прозрачность работы, постоянный диалог и конструктивная дискуссия не только с инициативной группой жителей, но и со всеми собственниками, – резюмирует Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «ХИМКИ ГРУПП». – Они часто бывают правы в своих претензиях, когда УК откровенно плохо работает, например, если её не волнует факт отсутствия освещения на улице, несвоевременный вывоз мусора. Но принцип «клиент всегда прав» здесь не действует. Бывают объективные причины, когда УК физически не способна совершить волшебство, например при сильном снегопаде держать внутренние дороги в состоянии «чистый асфальт».