Что выбирает сегодня бизнес-класс?

Для современного покупателя с доходами выше среднего перестали иметь ключевое значение условные ценности и мода. На первом месте теперь понятия разумности и практичности. 90-е кончились, никто не хочет переплачивать просто за пафос. Какие направления сегодня выбирает бизнес-класс?

Бизнес-рамки

Само понятие «бизнес-класс» сегодня изменилось. В докризисные времена в эту категорию попадали объекты стоимостью от 500 тыс. до 1 млн. долл. Сегодня «миллионники» входят уже в элитный сегмент. Хорошо зарабатывающий средний класс перемещается в более доступный срез предложения – в ценовой диапазон от 8 до 25 млн. руб. Бизнес-класс выбирает в первую очередь близость к мегаполису и хорошую транспортную доступность. В результате некоторые известные направления теряют свою привлекательность из-за ежедневно образующихся здесь пробок. Предложений от застройщиков много, но при этом акцент на инфраструктуру делают лишь единицы.

«Рублёвка уже не привлекательна, всем надоели пробки на дорогах, в которых стоят все, вне зависимости от статуса – и Maybach, и автобус, – рассуждает Светлана Куркова, исполнительный директор CENTURY 21 Rent&Sale. – Я всё чаще встречаю клиентов, искренне удивляющихся – кому нужна эта Рублёвка? Да и надо сказать, что наиболее интересные участки там уже заняты, трудно найти хорошие места. А поскольку многие посёлки довольно плотно застроены, они не отличаются ни особой архитектурной эстетикой, ни удобством, в некоторых плохо продумана внутренняя логистика».

Именно поэтому мы видим смещение спроса с Рублёво-Успенского шоссе. Вопрос – куда? «Выделять конкретные направления – неблагодарная работа, потому что понятие «престиж» заменили качественные характеристики, и покупатели планируют приобретение недвижимости, руководствуясь индивидуальными потребностями, – говорит Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Спрос среди потребителей бизнес-класса распределяется по Подмосковью равномерно, но концентрируется ближе к Москве, в зависимости от плотности трафика – по всем направлениям до 15 км от Москвы. Там, где транспортная доступность более благоприятна (как, например, на Новорижском и Киевском шоссе) – до 30 км от столицы».

Применительно к самим объектам бизнес-класса эксперты отмечают, что коттеджные посёлки пользуются большим спросом, чем стародачные места, среди платёжеспособной аудитории. И объясняется это тем, что условия жизни в этих посёлках наиболее соответствуют требованиям современного состоятельного человека.

«На бизнес-сегмент сегодня приходится не более 10% загородного предложения, что составляет чуть боле 6,6 тыс. объектов, – сообщает Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании VILLAGIO ESTATE. – Рынок недвижимости данного уровня сильно пострадал в кризис и так до конца не восстановился. Это очень заметно с точки зрения спроса. Тот, кто хочет купить жильё подешевле, скорее выберет объект класса «комфорт». А тот, кто ищет покачественнее, решится подкопить денег на дом уровнем выше. Такие ситуации встречаются и в нашей практике, особенно в малоэтажном сегменте. Например, покупатель, планировавший приобрести таунхаус класса «бизнес» на Новой Риге, предпочёл премиум-жильё в посёлке Park Avenue. Разница в сумме на тот момент составила около 2 млн. руб.».

Запад и его ближайшее окружение

Конечно, наибольшая концентрация предложений бизнес-класса по-прежнему наблюдается на традиционно престижных западных направлениях (от Юго-Запададо Северо-Запада), которые характеризуются хорошей экологией, высокой транспортной доступностью, а также потенциалом развития примыкающих к ним территорий.

В своё время одно только градостроительное решение (строительство Нового Арбата и прямой дороги за город на запад) фактически перечеркнуло развитие остального Подмосковья. Приоритетными в западном секторе являются Новая Рига и небольшое по протяжённости Ильинское шоссе. По оценкам экспертов, порядка 40% коттеджных посёлков, расположенных на Новорижском шоссе, можно отнести к бизнес-классу. Притом основная доля качественного предложения сконцентрирована в зоне ближней и средней удалённости от МКАД (до 30 км). «Данное направление выбирают и весьма известные люди, и простые бизнесмены, – отмечает Светлана Куркова. – Причём оно интересно как для покупки, так и для аренды, поэтому многие домовладельцы приобретают сразу по 2-3 дома, в одном из которых живут, а остальные выгодно сдают».

«Предложения на Новорижском шоссе довольно высоки по цене, особенно в районах до 30 км от МКАД, – рассказывает Ксения Гришковец, маркетолог компании «ПЕРЕСВЕТ-ИНВЕСТ».- Средняя стоимость таунхауса составляет около 22,5 млн. руб., дома – 30 млн. руб. Посёлки являются концептуальными, выдержанными в едином архитектурном стиле. Например, в посёлке «Павлово-2» класса «бизнес+» (Новорижское ш., 14 км), который уже введён в эксплуатацию и заселён, в продаже остались единичные предложения таунхаусов в среднем за 24 млн. руб. В «Княжьем Озере» (24 км, Истринский район) коттеджи реализуют по цене от 18,9 млн. руб. (площадь дома 182,1 м², участка – 12,21 сотки), но здесь же есть объекты и за 82,2 мл н. руб. (кирпичный коттедж 620,4 м², участок 30,8 сотки)».

По мнению экспертов, на втором месте по спросу сегодня юго-западное направление, прежде всего это Калужское шоссе. «Во-первых, здесь теперь помимо самого дома можно получить впридачу ещё и московскую прописку, – комментирует Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «МЕТРИУМ ГРУПП». – А во-вторых, масштабная реорганизация и строительство транспортной инфраструктуры внушает многим оптимизм и веру в то, что Калужское шоссе вскоре не будет уступать Новой Риге и уж тем более Рублёвке, а скорее всего, даже превосходить их. Однако никто пока до конца не разобрался, где точно планируют возводить жилые массивы. Так что покупать земельные участки здесь нужно весьма осторожно – есть риск появления рядом с вашим загородным домом жилого комплекса, который и испортит виды, и нарушит уединённость. Потому, делая выбор в пользу этого направления, следует советоваться с профессионалами, то есть с людьми, обладающими информацией».

На Калужском направлении есть достаточное количество коттеджных посёлков бизнес-класса. Поданным компании BLACKWOOD, средняя стоимость коттеджа в посёлке, расположенном не далее 40 км от МКАД, составляет порядка 980 тыс. долл. (например, «Покровский Лес» – от 750 тыс. до 1 млн. долл., «Западная Долина» – от 432 до 514 тыс. долл., «Булгаков» – остался один коттедж по цене около 560 тыс. долл.). Стоимость сотки земли варьируется от 13 до 37 тыс. долл.

Следом за Калужским шоссе большим интересом у покупателей бизнес-класса пользуется Киевское, которое также является на сегодняшний день одной из лучших подмосковных трасс. Здесь наиболее востребованный формат – это коттеджи и участки без обязательного подряда на строительство дома. В последние годы набирает обороты тенденция создания мультиформатных посёлков. «Если рассматривать вариант приобретения земли с подрядом, то квадратный метр на Киевском шоссе обойдётся приблизительно в 2000-3000 долл., – приводит пример руководитель департамента жилищного строительства ГК «ГЕО ДЕВЕЛОПМЕНТ» Марина Денискина. – Цена земельного участка варьируется в пределах 14-23 тыс. долл. за сотку. Если покупать готовое домовладение, то стоимость квадратного метра увеличится на 20%. Например, в посёлке «Западная Долина» предлагают квартиры в малоэтажных домах, таунхаусы и индивидуальные коттеджи. Дома площадью 140-270 м² стоят от 14,5 млн. руб., таунхаусы (от 90 до 170 м²) – от 5 млн. руб.».

На четвёртом месте – Минское шоссе. После его реконструкции спрос на объекты по этому направлению значительно вырос. «В некоторых посёлках, где ещё в прошлом году динамика продаж цене от 27 млн. руб. и таунхаусы (до 260 м²) по цене от 15,9 млн. руб.».

«Кстати, вдали от оживлённых трасс, между Киевским и Минским шоссе, есть посёлки, окружённые лесом первой категории, то есть с хорошей экологией, например «Крёкшино», – рассказывает Светлана Куркова. – На этих направлениях есть уже давно построенные и заселённые посёлки, также много новостроек. В подобных посёлках отдыхают Владимир Винокур, Наташа Королёва, Маша Распутина и многие другие».

Можайское шоссе тоже всегда было востребовано у покупателей благодаря своему расположению в экологически благоприятной зоне, но считалось непривлекательным с точки зрения транспортной доступности. Однако в последние месяцы произошёл существенный прорыв в решении этих проблем: во-первых, была запущена платная трасса в объезд Одинцова, во-вторых, ведётся строительство развязки на МКАД, что улучшает транспортные перспективы данного направления. Эксперты полагают, что в связи с положительными изменениями интерес к Можайскому шоссе будет возрастать.

Непрестижные, но перспективные

На рынке встречаются предложения высокого класса, расположенные по направлениям, которые не попадают в привычную «зону престижности», но имеют большой потенциал. Прежде всего посёлки, интересные бизнес-классу, активно строят там, где есть естественные водоёмы, – это Ленинградское, Пятницкое, Дмитровское шоссе.

«Очень перспективным и активно развивающимся направлением считается Новокаширское шоссе. Скоростная трасса, международный аэропорт и разнообразная природа с чистыми водоёмами, смешанными лесами и ухоженными полями создают благоприятную почву для развития девелоперских и инфраструктурных проектов, – рассказывает Екатерина Киракозова, директор по маркетингу девелоперской компании NEUMARK. – Не секрет, что именно на этом направлении построены посёлки и дома отдыха для чиновников государственного уровня и бизнес-элиты. Эти проекты не раскручены так, как Рублёвские, однако отнюдь им не уступают».

«Раскрутка того или иного направления происходит по синусоиде, – рассуждает Александр Дубовенко, учредитель компании GOOD WOOD. – То, что, допустим, десять лет назад было раскрученным, по разным причинам отходит на второй и третий план, потом опять отмечается возврат внимания. Например, Ленинградское шоссе – одно из самых популярных направлений. Сейчас оно, наоборот, недооценено и недовостребовано из-за ужасной транспортной обстановки. При запуске второго дублёра Ленинградки (до Солнечногорска), который введут в эксплуатацию до конца 2014 г., безусловно, пропускная способность магистрали увеличится, что, уверен, приведёт к буму строительства на расстоянии 30-50 км от МКАД на севереэто Дмитровка, Рогачёвка, та же Ленинградка и даже Пятницкое шоссе». Дома на Дмитровском шоссе, наводнённом конными и яхт-клубами, тоже скоро могут вырасти в цене, сейчас покупателей останавливают только пробки, спровоцированные ремонтом развязок шоссе. «Расширение Дмитровки до шести полос, несомненно, в будущем повысит привлекательность расположенных здесь посёлков, особенно если учесть природно-видовые характеристики данной местности и наличие нескольких водохранилищ», – замечает Константин Ковалёв.

В поле зрения бизнес-класса попадает и Волоколамка. «Интересно, что Волоколамское шоссе, проходящее параллельно Новорижскому, элитным не считается,- говорит Андрей Урванов, руководитель отдела загородной недвижимости «ЮИТ МОСКОВИЯ». – В то же время здесь прекрасная экология, сложившиеся стародачные посёлки, недалеко находится Истринское водохранилище. К тому же перспектива строительства хордовых дорог соединяющих Волоколамку с Новой Ригой, обещает такую же удобную транспортную доступность». Ярославское направление эксперты также называют недооценённым и главной причиной этого считают прежде всего неудовлетворительную транспортную доступность. Здесь собираются большие автомобильные заторы, особенно в час пик, поэтому на преодоление нескольких километров трассы уходит неоправданно много времени. «Конечно, такая ситуация пугает потенциальных покупателей и обусловливает средние показатели спроса на недвижимость, – отмечает Марина Денискина. – Однако к 2015 г. дорожно-строительные работы тут должны быть закончены, соответственно, можно ожидать роста интереса к данному направлению как со стороны покупателей бизнес-класса, так и со стороны девелоперов, причём в новом сегменте – усадеб и резиденций».

Изменит ситуацию и появление в будущем дублёра Щёлковского шоссе. Каширка никогда не была особенно популярной, однако сейчас там активно идёт жилищное строительство, развивается инфраструктура, улучшилась транспортная доступность, к этому направлению прослеживается интерес властей, а значит, можно ждать позитивных изменений. Разумеется, всё это повысит рейтинг Северо-Востока области.

«С учётом того, что транспортная инфраструктура, прежде всего общественный транспорт, развивается очень плохо, а для поездок на работу нужно штурмовать длиннющие пробки на пересечении МКАД, сегодня вся загородная недвижимость переоценена, но в разной степени, -справедливо отмечает управляющий партнёр компании EVANS Анна Левитова. – Многие покупали дома, надеясь, что они получат больше места и комфорта, чище воздух, а транспорт, школы и магазины догонят бурное строительство частного жилья, но этого не произошло. Однако, беря в расчёт, какое внимание и какие средства сейчас выделяет правительство на создание новой дорожной инфраструктуры, можно быть уверенным, что у недооцененных сегодня направлений большое будущее».